Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir? İtiraz Yolları

Kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet veya belediye gibi kamu kurumları, özel mülkiyet sınırları içerisindeki taşınmazları satın alarak kamulaştırma yoluna giderler. Kamulaştırma sürecinde idare ile mülk sahibi arasında öncelikle satın alma (uzlaşma) usulü denenir. Ancak tarafların fiyat konusunda anlaşamaması durumunda, mülkiyetin devlete geçebilmesi için mahkemeye başvurulması zorunludur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca açılan bu davaya kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası denir. Arama motorlarında en çok araştırılan konulardan biri olan "Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir" sorusu, mülkü kamulaştırılan vatandaşların mülklerinin gerçek değerini alıp alamayacaklarına ilişkin yasal kriterleri kapsar. Hak kaybına uğramamak için bedel tespiti davalarındaki değerleme ölçütlerini bilmek kritik önem taşır. Bakırköy gayrimenkul avukatı kadromuzla hazırladığımız bu makalede, kamulaştırma değerleme kriterlerini ve itiraz yollarını yasal çerçevesiyle ele aldık.

Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yasal Kriterler Nelerdir?

Mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyeti, kamulaştırma bedelini kafasına göre değil, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde yer alan kesin emredici kriterlere göre hesaplamak zorundadır. Bu hesaplamada arsa ve binalar için farklı yöntemler kullanılır:

1. Arsalarda Değer Tespiti (Emsal Karşılaştırması Yöntemi)

Kamulaştırılan taşınmaz arsa niteliğindeyse, değer tespiti emsal satış karşılaştırması yöntemiyle yapılır.

• Dava tarihinden önce satılmış olan, kamulaştırılan taşınmaza yakın konumdaki benzer büyüklük ve imar özelliklerine sahip emsal arsaların satış fiyatları toplanır.
• Enflasyon endeksleri (ÜFE) kullanılarak bu fiyatlar dava gününe güncellenir.
• Kamulaştırılan arsa ile emsal arsa arasındaki üstünlük ve eksiklik oranları (konum, yola cephe, altyapı vb.) değerlendirilerek m2 birim fiyatı belirlenir.

2. Arazi Nitelikli Taşınmazlarda Değer Tespiti (Net Gelir Yöntemi)

Tarım arazisi niteliğindeki mülklerde emsal aranmaz. Değer tespiti net gelir yöntemiyle yapılır.

• Arazinin bulunduğu bölgede tarım müdürlüğünce belirlenen ekilebilecek münavebe ürünleri, ortalama verim miktarları ve üretim masrafları baz alınır.
• Elde edilen net yıllık gelir, kapitalizasyon faiz oranına bölünerek arazinin dekar fiyatı bulunur.

3. Yapılarda (Binalarda) Değer Tespiti (Bayındırlık Bakanlığı Maliyetleri)

Arsa üzerindeki binaların değeri hesaplanırken;

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından her yıl yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri esas alınır.
• Binanın inşaat türü (yığma, betonarme vb.) ve sınıfı belirlenir, birim metrekare maliyeti ile binanın alanı çarpılır.
• Binanın yaşına göre yasal yıpranma payı (amortisman) düşülerek net yapı değeri hesaplanır.

Değerleme Kriterleri ve İtiraz Nedenleri

Dava Süreci ve Bedele İtiraz Yolları

Kamulaştırma bedel tespiti davası, mülk sahibi aleyhine değil, idare tarafından mülk sahibine karşı açılır. Süreç şu şekilde ilerler:

1. Tebligat ve Duruşma Günü: Mahkeme, davalı mülk sahibine dava dilekçesini ve duruşma gününü tebliğ eder. Tebliğ ile birlikte mülk sahibinin 30 gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açma hakkı bulunur.
2. Keşif ve Bilirkişi Raporu: Mahkeme heyeti taşınmaz başında keşif yapar. Bilirkişiler rapor hazırlar.
3. Rapora İtiraz: Bilirkişi raporunun mülk sahibine tebliğinden itibaren 2 hafta içinde rapora karşı gerekçeli itiraz dilekçesi sunulmalıdır. Emsallerin yetersiz olduğu, değerlemenin düşük yapıldığı bu aşamada delilleriyle belirtilir.
4. Bedelin Bankaya Depo Edilmesi: Mahkemenin belirlediği nihai kamulaştırma bedeli, idare tarafından davalı mülk sahibi adına açılan banka hesabına peşin olarak yatırılır. Para yatırılmadan tapu tescil edilemez.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

• Görevli Mahkeme: Taşınmazın değerinin tespiti davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yetkili Mahkeme: Kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Örneğin, Karayolları Genel Müdürlüğü'nün Bakırköy ilçesindeki bir mülkü kamulaştırmak istemesi halinde dava Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kamulaştırma bedeline itiraz etmek için dava mı açmak gerekir?

Hayır. Kamulaştırma bedel tespiti davasını zaten idare açtığı için mülk sahibinin ayrı bir dava açmasına gerek yoktur. Mülk sahibi, kendisine tebliğ edilen davaya cevap vererek ve bilirkişi raporlarına itiraz ederek bedelin yükseltilmesini sağlar.

2. Mahkemenin belirlediği bedeli almak haklarımı kaybettirir mi?

Hayır. Mahkeme kararı ile belirlenen bedel adınıza açılan banka hesabına yatırılır ve bu parayı çekebilirsiniz. Parayı çekmiş olmanız, kararı istinaf veya temyiz etmenize engel teşkil etmez. Üst mahkemede bedel daha yüksek belirlenirse aradaki farkı da sonradan tahsil edersiniz.

3. Kısmi kamulaştırmada değer azalışı istenir mi?

Evet. Taşınmazınızın sadece bir kısmı kamulaştırılıyorsa ve bu durum geriye kalan kısmın geometrik yapısını bozuyor, kullanımını zorlaştırıyor veya değerini düşürüyorsa; bilirkişiler kalan kısmın uğradığı değer azalışını da hesaplayıp kamulaştırma bedeline eklemek zorundadır.

4. İmar planında yeşil alan görünen yer için bu dava açılır mı?

İmar planındaki kısıtlamalar "hukuki el atma" niteliğindedir. Bu durumda doğrudan bedel tespiti değil, önce idareye uzlaşma başvurusu yapılması, ardından İdare Mahkemesinde kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açılması gerekir.

5. Davada vekalet ücretini kim öder?

Kamulaştırma bedel tespiti davalarında yargılama giderleri ve mülk sahibinin kendisini avukatla temsil ettirmesi halinde doğan vekalet ücreti tamamen davacı kamu idaresi üzerinde bırakılır. Mülk sahibine mahkeme masrafı yüklenmez.

Sonuç ve Avukat Desteğinin Önemi

Kamulaştırma davaları, idarenin tek taraflı gücüne karşı mülk sahibinin anayasal haklarını korumaya çalıştığı hassas süreçlerdir. Bilirkişilerin emsalleri hatalı seçmesi, tarım gelirlerini düşük hesaplaması veya yapı maliyetlerinde yıpranma payını yüksek tutması mülkünüzün gerçek değerinin çok altında kamulaştırılmasına yol açabilir. Mahkeme önünde teknik itirazlar yapılması, güncel emsallerin sunulması ve bilirkişi heyetinin yönlendirilmesi uzmanlık gerektiren konulardır. Bu nedenle davanın bir avukat vasıtasıyla takip edilmesi haklarınızı korumanın en güvenli yoludur. Bakırköy Adliyesi yakınında bulunan Bakırköy Hukuk Büromuz bünyesinde, kamulaştırma bedel tespiti, acele kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarında deneyimli gayrimenkul avukatlarımızla haklarınızı en üst düzeyde savunmaktayız.

Bu konuyla ilgili olarak Trafik Kazası Maddi ve Manevi Tazminat Davası Şartları ve Dilekçe Örneği, Değer Kaybı İtiraz Süreci, Sigorta Eksper Raporuna İtiraz ve Dilekçe Örneği başlıklı yazılarımızı inceleyebilir, Gayrimenkul Hukuku alanındaki diğer hizmetlerimiz hakkında bilgi alabilir, ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236