Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz uyuşmazlığında tapu kaydı, sözleşme, fiilî kullanım ve tebligat tarihleri birlikte değerlendirilir. Kira, tapu, ortaklık veya kat mülkiyeti başlıklarında doğru taraf ve doğru başvuru yolu belirlenmeden işlem yapılması süre ve masraf kaybına yol açabilir.

Gayrimenkul hukuku hizmet kapsamı

Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, kira tespiti ve uyarlama, tahliye, depozito, kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları bu kapsamda incelenir. Taşınmazın mülkiyet yapısı, kullanım durumu ve sözleşme ilişkisi dosya bazında ayrıştırılır.

İlk incelemede gerekli bilgi ve belgeler

• Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları, takyidat ve varsa veraset belgesi

• Kira, satış, arsa payı karşılığı inşaat veya diğer sözleşmeler ile ekleri

• Ödeme dekontları, teslim tutanağı, anahtar ve depozito kayıtları

• İhtarname, tebligat zarfı, arabuluculuk tutanağı ve icra evrakı

• Fotoğraf, keşif, belediye ve yönetim planı belgeleri ile toplantı kararları

Karar noktaları ve süre riskleri

1. Mülkiyet ve taraf: Tapu maliki, mirasçı, kiraya veren, kiracı veya yönetim sıfatı ile dava ehliyeti kontrol edilir.

2. Uyuşmazlığın türü: Ayni hak, sözleşme, haksız kullanım veya kat mülkiyeti ilişkisi ayrıştırılır.

3. Tebligat ve ön başvuru: İhtar, ödeme emri, dava şartı arabuluculuk ve özel başvuru gereklilikleri talebe göre incelenir.

4. Delil ve değer: Fiilî kullanım, emsal, kira ödemesi, ayıp ve müdahale kayıtları gerektiğinde keşif ve bilirkişiyle desteklenir.

5. Karar ve uygulama: Tapu işlemi, tahliye, satış veya tahsil sonucunun icrası ayrıca planlanır.

Önalım, tahliye ve bazı tapu davalarında özel süre veya ön koşullar bulunabilir. Tebliğ ve öğrenme tarihi görülmeden yalnız genel zamanaşımı bilgisiyle hareket edilmemelidir.

Sık yapılan hatalar

• Güncel tapu ve takyidat kaydını almadan dava veya sözleşme hazırlamak

• İhtarın içeriği, gönderim zamanı ve tebliğini belgelendirmemek

• Kira ödemelerini açıklamasız veya izlenemeyecek biçimde yapmak

• Ortak taşınmazda bütün paydaş ve mirasçıları belirlemeden işlem başlatmak

• Kat mülkiyeti uyuşmazlığında yönetim planı ve karar defterini incelememek

Resmî dayanaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Resmî kaynak kontrolü: Mevzuat bağlantıları 20 Temmuz 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Tapu kaydı, sözleşme tarihi ve somut talep ayrıca incelenir.

İlgili içerikler ve araç

• Kira artışı hesaplama aracı

• Miras kalan evde ecrimisil ve ihbarname

• Devremülk sözleşmesinin iptali ve ihtarname

• Kentsel dönüşüm kira yardımı

Dönüşüm sözleşmeleri için kentsel dönüşüm hukuku, miras ortaklığı için miras hukuku ile birlikte inceleme yapılabilir.

Kira bedeli artışında kanunun çizdiği sınır

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması, o oranın uygulanacağı anlamına gelmez; sınırı aşan kısım geçersizdir.

• Anlaşma yoksa: kira bedeli, aynı on iki aylık ortalama sınırını geçmemek üzere hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

• Beş yılı aşan kiralarda: taraflar anlaşmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte tutularak belirlenir. Bu, endeks sınırının aşılabildiği tek dönemdir.

• Yabancı para kirada: Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır.

Kiracıya yüklenemeyecek bedeller (m.346): kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Sözleşmede böyle bir madde bulunması onu geçerli kılmaz.

Tahliye davalarında hangi sebep, hangi süre?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliye, sözleşmede ne yazarsa yazsın kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır ve dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Süreler sebebe göre farklıdır:

1. Kiraya verenin gereksinimi (m.350/1): kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılacak davayla sözleşme sona erdirilebilir.

2. Yeniden inşa veya esaslı onarım (m.350/2): kiralananın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise aynı süre içinde dava açılabilir. Kullanımın imkânsız hâle gelmediği tadilatlar bu sebebe dayanak olmaz.

3. Yeni malikin gereksinimi (m.351): taşınmazı sonradan edinen kişi, gereksinim şartları varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Bir aylık yazılı bildirim yapılmamışsa altı aylık yol kapanır.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı (m.355): gereksinim amacıyla tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Ecrimisil talebinin dayanağı

Bir taşınmazı hukuki dayanağı olmadan kullanan kişiden istenen bedele uygulamada ecrimisil denir. Kanuni dayanak, iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK m.995'tir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Buradaki iki ayrıntı çoğu dosyada belirleyici olur. Birincisi, tazminat yalnız fiilen elde edilen geliri değil elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri de kapsar. İkincisi, iyiniyetli olmayan zilyet yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazminini isteyebilir; kendi tercihiyle yaptığı iyileştirmeleri talep edemez. Bu nedenle ecrimisil dosyalarında kullanımın hangi tarihte hukuki dayanağını yitirdiğini gösteren ihtar ve bildirim kayıtları en kritik delildir.

Ortaklığın giderilmesi: paylaşma isteme hakkı

Paylı mülkiyette, hukukî bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Miras, boşanma veya ortak yatırım sonucu ortaya çıkan paydaşlıklarda bu hak temel çıkış yoludur.

Üç sınır vardır: paylaşmayı isteme hakkı hukukî bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir; uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Tapuda böyle bir şerh bulunup bulunmadığı, dava açmadan önce kontrol edilmesi gereken ilk hususlardandır.

Bakırköy yargı çevresinde kira ve gayrimenkul dosyaları

Bakırköy Adliyesi Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Esenler, Güngören ve Zeytinburnu ilçelerine hizmet verir. Kira uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi davalarına bakan sulh hukuk mahkemeleri ile tapu iptal ve tescil davalarına bakan asliye hukuk mahkemeleri, ana binada değil Yenibosna'daki Bahçelievler Ek Binası'nda görev yapar. Keşif, bilirkişi incelemesi ve duruşma takvimi planlanırken bu adres farkının baştan bilinmesi zaman kaybını önler.

Kaynak ve güncellik: Bu bölümdeki madde metinleri 26 Temmuz 2026 tarihinde Adalet Bakanlığı mevzuat sisteminden doğrulanmıştır. Sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşme tarihi, tapu kaydı ve süreler somut dosyada ayrıca incelenir.