Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE Üst Sınırı ve Yasal Çerçeve

Kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenir; ancak kira bedelinin ne kadar artacağı tarafların diledikleri gibi belirleyebileceği bir konu değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemler için artışa kanuni bir tavan koymuştur. Bu tavanın adı tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aşağıda bu oranın hangi veriden okunduğunu, hangi ayda yenilenen sözleşmeye hangi rakamın uygulanacağını, sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa ne olacağını ve beş yılını dolduran kiralarda kuralın nasıl değiştiğini adım adım anlatıyoruz. Rakamlar her ay değiştiği için metindeki her orana ait olduğu ay etiketiyle birlikte yer verdik; kendi sözleşmeniz için güncel hesabı kira artışı hesaplama aracımız üzerinden yapabilirsiniz.

Kira artış oranı neye göre belirlenir?

Kuralın kaynağı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Maddenin birinci fıkrası şöyledir: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Bu tek cümleden üç sonuç çıkar:

• Endeks bellidir. Esas alınacak veri TÜİK'in yayımladığı tüketici fiyat endeksidir. Üretici fiyat endeksi (ÜFE), döviz kuru, altın fiyatı ya da asgari ücret artışı kira artışına esas alınamaz.
• Endeksin hangi okuması kullanılacağı da bellidir. TÜİK her ay dört ayrı değişim oranı açıklar; kirada kullanılan yalnızca "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı"dır.
• Tavan emredicidir. Taraflar bu oranın altında bir artış kararlaştırabilir, hatta hiç artış yapılmamasını kararlaştırabilir; ancak üstünde bir oranı geçerli biçimde kararlaştıramazlar.

Taraflar sözleşmeye hiçbir artış kaydı koymamışsa, m.344/2 devreye girer: kira bedeli yine aynı tavanı aşmamak üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

On iki aylık ortalama nedir, yıllık enflasyondan farkı nedir?

Bu ayrım, kira uyuşmazlıklarında en sık karıştırılan noktadır. "Yıllık değişim oranı", endeksin bir yıl önceki aynı aya göre ne kadar değiştiğini gösterir; tek bir ayın fotoğrafıdır. "On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ise son on iki ayın endeks ortalamasının, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasına göre değişimidir; yani bir yıllık dönemin tamamını yumuşatılmış biçimde yansıtır. Enflasyonun hızla düştüğü ya da yükseldiği dönemlerde iki rakam birbirinden belirgin biçimde ayrışır.

TÜİK'in 3 Temmuz 2026 tarihli Haziran 2026 tüketici fiyat endeksi haber bülteninde bu iki rakam yan yana yayımlanmıştır: Haziran 2026'da bir önceki yılın aynı ayına göre değişim %32,11 iken, on iki aylık ortalamalara göre değişim %32,03 olarak açıklanmıştır. Kira artışında kullanılacak olan ikinci rakamdır.

TÜİK, 3 Ağustos 2026 tarihli Temmuz 2026 bülteninde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını %31,90 olarak açıklamıştır (yıllık değişim %31,75). Ağustos 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek azami artış oranı budur.

Hangi ayda yenilenen sözleşmeye hangi oran uygulanır?

Uygulamada yerleşmiş kabul, kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranının esas alınmasıdır. Örneğin Temmuz ayında yenilenen bir sözleşmede Haziran ayı verisi, Ekim ayında yenilenen bir sözleşmede Eylül ayı verisi kullanılır.

TÜİK, bir aya ait endeksi izleyen ayın ilk günlerinde (genellikle 3-5'i civarında) açıklar. Bu nedenle ayın ilk günlerinde yenilenen sözleşmelerde oran, yenileme tarihinde henüz duyurulmamış olabilir; bu durumda taraflar oran açıklandıktan sonra farkı tamamlar.

Aşağıdaki tablo, TÜİK'in ilgili haber bültenlerinden doğrulanmış oranları göstermektedir:

Bu tablodaki oranlar ait oldukları aya bağlıdır ve her ay yenilenir; Ağustos 2026'da yenilenen sözleşmeler için geçerli oran %31,90'dır. Kendi yenileme ayınıza karşılık gelen güncel oranı ve tutarı kira artışı hesaplama sayfamızdan alabilirsiniz.

Kira artışı adım adım nasıl hesaplanır?

Hesap dört adımdan ibarettir: yenileme ayını bulmak, bir önceki ayın on iki aylık ortalama oranını TÜİK'ten okumak, bu oranı mevcut kiraya uygulamak ve çıkan tutarı yeni dönem kirası olarak kabul etmek.

Temmuz 2026'da yenilenen ve aylık 20.000 TL olan bir konut kirası üzerinden örnekleyelim:

Bu tutar bir üst sınırdır. Taraflar 26.406 TL'nin altında bir bedelde anlaşabilir; üstünde kararlaştırılan kısım ise aşağıda açıkladığımız üzere geçersizdir.

Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı yazıyorsa ne olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye "her yıl %60 artış yapılacaktır" ya da "artış TÜFE + 10 puan olacaktır" gibi bir kayıt konulması sonucu değiştirmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.06.2025 tarihli kararında bu noktayı açıkça ortaya koymuştur: sözleşmede belirlenen artış oranının TBK m.344'teki emredici düzenlemeye göre "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı"ndan daha yüksek olamayacağı, kiracının bu artışı kabul etmemesi ya da kira tespiti talebinde bulunması hâlinde "sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı" uygulanacağı belirtilmiştir. Aynı kararda daire, m.344'ün konut ve çatılı işyeri kiralarında kamu düzenine ilişkin emredici bir hüküm olduğunu, bu nedenle kira tespiti uyuşmazlıklarının tahkime dahi elverişli olmadığını vurgulamıştır.

Sözleşmede oranın belirsiz yazılması da artış hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 02.06.2022 tarihli kararında, artış kaydı "yıllık kira artış % Tefe Tüfe olarak artırılacaktır" biçiminde yazılmış bir sözleşme incelenmiş; kanuni artış oranının ayrım yapılmaksızın TÜFE olarak belirlendiği, bu nedenle "kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı" kabul edilerek TÜFE oranı üzerinden hesap yapılması gerektiğine hükmedilmiştir.

Yüzde 25'lik kira artış sınırı hâlâ uygulanıyor mu?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan %25'lik tavan, Türk Borçlar Kanunu'na eklenen iki geçici madde ile getirilmişti ve her ikisinin de süresi dolmuştur:

Bu maddeler, belirtilen tarihler arasında yenilenen kira dönemleri için "bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek" koşulunu getiriyordu; TÜFE on iki aylık ortalama oranı %25'in altında kalırsa düşük olan oranın geçerli olacağı da ayrıca düzenlenmişti. Kanun koyucu bu sınırı 01.07.2024'ten sonra uzatmamıştır. Dolayısıyla 02.07.2024'ten itibaren yenilenen konut kiralarında %25 tavanı uygulanmaz; geçerli olan tek üst sınır TBK m.344'teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. İnternette hâlâ dolaşan "kira artışı en fazla %25 olabilir" bilgisi güncel değildir. Ayrıca bu sınır hiçbir zaman işyeri kiralarını kapsamamıştır.

Kiraya veren TÜFE'nin üzerinde artış isterse ne yapılabilir?

Kiraya verenin tek yanlı olarak kanuni tavanın üzerinde artış yapma yetkisi yoktur. Talebi bu yönde ise başvurulacak yol kira bedelinin tespiti davasıdır. Süre ve etkisi TBK m.345'te düzenlenmiştir: dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için ya davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Sözleşmede zaten artış kaydı varsa ayrıca ihtar çekmeye gerek yoktur; bu hâlde dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve karar dönemin başından itibaren geçerli olur. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.10.2025 tarihli kararında, sözleşmede artış şartı bulunduğu için m.345 uyarınca otuz gün önceden ihtara gerek olmadığını kabul eden yerel mahkeme kararını onamıştır.

Kiracı açısından ise tersi durum söz konusudur: kanuni tavanın üzerinde talep edilen fark için icra takibi başlatılmışsa, süresinde itiraz ederek takibi durdurmak gerekir. Bu sürecin işleyişini icra takibine itiraz rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.

Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde kural nasıl değişir?

TBK m.344/3'e göre, taraflar arasında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, hâkim tarafından üç ölçüt birlikte değerlendirilerek belirlenir: TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri.

Yani beşinci yıldan sonra TÜFE artık tek başına bir tavan değil, hâkimin dikkate alacağı ölçütlerden yalnızca biridir. Bedel, taşınmazın konumu, alanı ve çevresel özellikleri ile emsal kiralamalar üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir; uygulamada eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi de yapılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yukarıda andığımız 21.10.2025 tarihli kararına konu olayda, beş yılını çoktan doldurmuş bir kiralanan için bilirkişi heyetinin belirlediği bedelden %10 hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli tespit edilmiş ve karar onanmıştır. TBK m.344/3'ün son cümlesi uyarınca, her beş yıldan sonra bu biçimde belirlenen kira bedeli, izleyen yıllarda yine önceki fıkralardaki ilkelere (yani TÜFE tavanına) göre değiştirilebilir. Beş yıl şartının ayrıntılarını ve dava sürecini ayrı bir yazıda ele alıyoruz.

İşyeri kirasında kira artış oranı farklı mıdır?

Kiralanan çatılı işyeri niteliğindeyse TBK m.344 aynen uygulanır; artış tavanı konut kirasındakiyle aynıdır. Bir dönem tereddüt yaratan nokta, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesiydi: kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında m.344 dâhil bazı hükümlerin 01.07.2012'den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı öngörülmüştü. Bu erteleme 01.07.2020'de sona ermiştir. Üstelik 7161 sayılı Kanun'la aynı maddeye eklenen fıkra uyarınca, TÜFE on iki aylık ortalama oranının esas alınacağına ilişkin hüküm bu kapsamdaki sözleşmelerin yenilenmesinde de uygulanır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi de anılan kararında, 01.01.2019'dan itibaren tüm çatılı gayrimenkul kiralarında artışın TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınarak belirleneceğini ifade etmiştir.

Buna karşılık kiralanan çatılı işyeri sayılmıyorsa (örneğin açık alan, arsa, otopark gibi genel hükümlere tabi adi kiralar ile ürün kiraları), m.344'ün emredici tavanı devreye girmez; bu sözleşmelerde artışa ilişkin şartlar kural olarak sözleşme serbestisi çerçevesinde geçerlidir. Bu ayrımı Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 10.06.2025 tarihli kararında ayrıntılı biçimde açıklamıştır. Kiralananın hem açık hem kapalı alanı varsa, hangi hükümlerin uygulanacağı taşınmazın galip vasfına göre belirlenir.

Kiraya veren bir yıl artış yapmazsa hakkı düşer mi?

Artış kendiliğinden işlemez; kiraya verenin talep etmesi gerekir. Bir yıl artış talep edilmemiş olması, sonraki dönemler için artış hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak geçmiş dönemlere ait ödenmemiş kira farkları için TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımı işler; kira bedelleri dönemsel edim sayıldığından bu süre geçtikten sonra geriye dönük fark istenemez. Ayrıca geriye dönük toplu talepler, aradan geçen sürenin uzunluğuna ve tarafların davranışına göre dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışma konusu olabilir.

Kira artışında en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Yıllık enflasyon oranını kullanmak. Kanun on iki aylık ortalama oranını esas alır; iki rakam farklıdır.
• Yanlış ayın verisini almak. Yenileme ayının kendisi değil, bir önceki ayın verisi kullanılır.
• ÜFE veya döviz kuruna göre artış yapmak. 01.01.2019 sonrası dönemde çatılı taşınmaz kiralarında kanuni ölçüt TÜFE'dir.
• Süresi dolmuş %25 tavanına dayanmak. Bu sınır 01.07.2024 itibarıyla sona ermiştir.
• Kira tespiti davasında süreyi kaçırmak. Sözleşmede artış kaydı yoksa yeni dönemden otuz gün önce dava açmak ya da yazılı bildirim yapmak gerekir.
• Farkı yazılı iz bırakmadan istemek. Talebin ve ödemelerin banka dekontu, ihtarname gibi belgelerle kayıt altına alınması, olası uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar.

Kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmenin türüne ve süresine göre değişen teknik bir konudur. Sözleşmenizin somut durumuna ilişkin değerlendirme için Yeşilköy kira avukatı sayfamızdan bize ulaşabilir, gayrimenkul hukuku alanındaki çalışma başlıklarımızı inceleyebilir ya da Bakırköy bürosu iletişim bilgilerimizden randevu talep edebilirsiniz. Kiralananla ilgili diğer yazılarımızdan kentsel dönüşümde kira yardımı ve miras kalan evde ecrimisil talebi ve tahliye taahhütnamesiyle icra takibi konularına da göz atabilirsiniz.