Gecekondu veya Kaçak Yapı İçin Ecrimisil (İşgal Tazminatı) Ödenir mi? Yasal Haklar

Başkasına ait bir arazi üzerine gecekondu, prefabrik ev veya ruhsatsız bir yapı inşa edilmesi, yalnızca imar mevzuatını ilgilendiren bir aykırılık değildir; aynı zamanda taşınmaz üzerindeki kullanma ve yararlanma yetkisini fiilen ortadan kaldıran bir işgaldir. Bu durumda işgal süresinin karşılığı olarak ecrimisil istenebilir. Ancak buradaki en kritik soru, taşınmazın kime ait olduğudur: taşınmaz özel bir kişiye aitse yol adli yargıdan, Hazine’ye veya belediyeye aitse idari usulden geçer. Bu ayrım yapılmadan atılan adım, yanlış mercide zaman ve hak kaybına yol açar. Ecrimisilin genel çerçevesini ecrimisil (işgal tazminatı) davası ve hesaplama yazımızda ele aldık; burada yalnızca kaçak yapı ve gecekondu hâlini inceliyoruz.

Kaçak yapı veya gecekondu için ecrimisil istenebilir mi?

İstenebilir. Dayanak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesidir: “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.”

Ecrimisilin bir kira alacağı olmadığını Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 8.3.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına atıfla açıkça belirtmiştir: fuzuli işgal kiraya benzetilemez, “haksız bir eylem sayılması gerektiği” ve bir zarar doğmuşsa bunun tazmin ettirileceği kabul edilmiştir. Aynı karar ecrimisilin kapsamını üç kalemle çizer: normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar, kullanmadan doğan olumlu zarar ve yoksun kalınan fayda (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2004/1772, K.2004/2156, T.03.03.2004).

Yapının ruhsatsız olması işgalciyi sorumluluktan kurtarır mı?

Kurtarmaz. Ruhsatsızlık, işgalcinin lehine değil aleyhine değerlendirilir; çünkü ecrimisil yükümlülüğü, zilyedin iyiniyetli olmamasına bağlanmıştır. Başkasının tapulu taşınmazına ruhsatsız yapı yapan kişinin, o taşınmaz üzerinde kullanma hakkı veren geçerli bir hukuki sebebi bulunmaz.

Yukarıda anılan kararda Yargıtay, Hazine’nin maliki olduğu taşınmaza davalının “haklı ve geçerli bir neden olmadan kaçak yapı inşa etmek ve bahçe olarak kullanmak suretiyle elattığı” tespitiyle el atmanın önlenmesi ve yıkım kararını yerinde bulmuş, ayrıca ecrimisil isteminin de esastan incelenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Buna karşılık, taşınmazı gerçekten kendi hakkına dayandığını düşünerek kullanan iyiniyetli zilyet bakımından TMK m.993 farklı bir sonuç doğurur; bu nedenle kötüniyet, davanın temel ispat konusudur.

Taşınmaz özel bir kişiye aitse hangi yola başvurulur?

Taşınmaz gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine aitse yol adli yargıdır ve genellikle üç talep birlikte ileri sürülür:

• El atmanın önlenmesi: TMK m.683 uyarınca malik, “malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.”
• Kal (yıkım): TMK m.722, sahibinin rızası olmaksızın kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, arazi malikinin “rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını” isteyebileceğini düzenler.
• Ecrimisil: Geçmiş dönemdeki haksız kullanımın parasal karşılığı.

Görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 uyarınca kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Açacağınız davanın nispi harcını önceden görmek için dava harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Yapının değeri arazininkinden fazlaysa arazi işgalciye geçer mi?

TMK m.724, “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir” demektedir. Maddenin kilit sözcüğü iyiniyetli taraftır. Başkasının tapulu arazisine bilerek yapı yapan kişi bu koşulu sağlamayacağından, yapının maliyetli olması tek başına araziye sahip olma sonucunu doğurmaz. Bu nedenle “yaptığım ev arsadan pahalı, arsa bana kalır” şeklindeki yaygın kanı, maddenin metniyle bağdaşmaz.

Taşınmaz Hazine’ye veya belediyeye aitse ecrimisil nasıl istenir?

Kamu taşınmazlarında usul tümüyle farklıdır ve dava açmaya gerek olmaksızın idare tarafından yürütülür. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75, Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar ile özel bütçeli idarelerin ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile mazbut vakıfların taşınmazlarının işgali hâlinde, fuzuli şagilden “idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil” isteneceğini düzenler.

Maddenin devamı, özel kişiler arasındaki davadan ayrılan noktaları netleştirir:

• “Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.”
• “Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır.”
• Rızaen ödenmezse alacak, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur. Bu aşamada düzenlenen ödeme emrine karşı izlenecek yol için ödeme emrinin iptali davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
• Kira sözleşmesinin bitim tarihinden sonra işgal sürerse, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir; aksi hâlde ecrimisil alınır.
• “İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”

Belediye taşınmazları da bu kapsamdadır. 5393 sayılı Belediye Kanunu m.15, “2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi hükümleri belediye taşınmazları hakkında da uygulanır” hükmünü taşır.

Ecrimisil ihbarnamesine karşı hangi yargı yoluna başvurulur?

İdare, 2886 sayılı Kanun m.75 usulünü işletip ecrimisil ihbarnamesi düzenlemişse, uyuşmazlık idari yargıda çözülür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 20.2.1989 tarih ve 2/1 sayılı ilke kararına atıfla, 2886 sayılı Kanun m.75 uyarınca tebliğ olunan ihbarname ile istenilen ecrimisil nedeniyle açılan davaların çözüm yerinin, “ecrimisilin belirlenmesi ve işgalciden istenilmesi işlemlerinin idari niteliği itibariyle idari yargı yeri olduğu” sonucuna varmıştır.

Ancak aynı kararda çok önemli bir sınır çizilir: bu, idare için bir zorunluluk değil seçimlik haktır. Karara göre idare, “idari bir karar almadan, idari bir işlem yapmadan, 75. maddede sözü edilen komisyonu oluşturmadan ihbarname ya da ihtarname düzenlemeden” doğrudan genel mahkemede dava açmışsa, mahkeme gerekli araştırmayı yaparak karar vermek zorundadır. Nitekim o davada el atmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil talepleri birlikte ileri sürülmüş; ecrimisil isteminin idari yargıyı ilgilendirdiği gerekçesiyle reddedilmesi bozma sebebi yapılmıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2004/1772, K.2004/2156, T.03.03.2004).

Kaçak yapıda ecrimisil bedeli nasıl belirlenir?

Ecrimisilin sabit bir formülü yoktur; miktar keşif ve bilirkişi incelemesiyle takdir edilir. Danıştay 4. Dairesi, belediyeye ait bir taşınmazın işgaline ilişkin uyuşmazlıkta bu ölçütleri şöyle özetlemiştir: “taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı, varsa önceki dönem kira ve emsal ecrimisil bedelleri gibi tüm faktörlerin etkili olduğu, öncelikle de kira bedellerinin dikkate alınması gerektiği” (Danıştay 4. Daire, E.2025/2869, K.2025/6570, T.10.12.2025). Aynı kararda, taşınmaza ilişkin önceki kira sözleşmesiyle belirlenen bedel varken buna dayanılmadan hazırlanan bilirkişi raporunun esas alınması bozma sebebi yapılmıştır.

Taşınmaz değerinin bilirkişi eliyle belirlendiği benzer bir süreci kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve itiraz yolları yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Ecrimisil ödemek işgalciye taşınmaz üzerinde hak kazandırır mı?

Hayır. Ecrimisil, geçmiş dönemdeki haksız kullanımın karşılığıdır; taşınmaz üzerinde kullanma hakkı veya mülkiyet doğuran bir sözleşme değildir. Aksine, ödenen ecrimisil kullanımın hukuki dayanaktan yoksun olduğunun kabulü anlamına gelir. Bu nedenle idareye ecrimisil ödeyen kişi, ödeme yaptığı dönemde de fuzuli şagil sıfatını korur; 2886 sayılı Kanun m.75 uyarınca tahliye istenebilmesi bundan bağımsızdır.

Kaçak yapı ayrıca yıkılabilir mi?

Yıkım, biri özel hukuk diğeri idari olmak üzere iki ayrı yoldan gündeme gelebilir. Özel hukuk yolunda malik, TMK m.722 uyarınca kal talebini el atmanın önlenmesi ve ecrimisille birlikte aynı davada ileri sürebilir.

İdari yolda ise 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 uygulanır. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenerek inşaat derhâl durdurulur; durum tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir. Yapı sahibi bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirmez ya da ruhsat almazsa, madde metninin ifadesiyle “ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.” İdari yıkım kararı, arazi malikinin ecrimisil talebini ortadan kaldırmaz; ikisi farklı hukuki temellere dayanır.

Kaçak yapıda ecrimisil kaç yıl geriye gider?

Özel kişiye ait taşınmazda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun ifadesiyle “25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup; bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2008/3-45, K.2008/103, T.06.02.2008). Bu süre bir def’i olduğundan, TBK m.161 gereği ileri sürülmedikçe hâkim kendiliğinden dikkate alamaz.

Kamu taşınmazında ise sürenin başlangıcı farklıdır: 2886 sayılı Kanun m.75, beş yıllık dönemi dava tarihinden değil tespit tarihinden geriye doğru hesaplar. Bu fark, aynı olayda talep edilebilecek dönemi belirgin biçimde değiştirebilir.

Sonuç

Kaçak yapı veya gecekondu hâlinde ecrimisil talebinin başarısı, üç sorunun doğru yanıtlanmasına bağlıdır: taşınmaz kime ait, işgalci kötüniyetli mi ve talep edilen dönem geriye dönük beş yıllık sınır içinde mi. Taşınmaz özel kişiye aitse el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil talepleri adli yargıda birlikte ileri sürülür; Hazine veya belediye taşınmazında ise süreç ecrimisil ihbarnamesiyle idari usulden yürür ve uyuşmazlık kural olarak idari yargıda görülür. Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde ise farklı bir koşul devreye girer; bu konudaki ihtarname için miras kalan ev ecrimisil ihbarname örneği yazımıza bakabilirsiniz. Somut durumunuzu ve elinizdeki belgeleri değerlendirmek için gayrimenkul hukuku sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Yasal Sorumluluk Reddi: Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye veya mütalaa niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut şartları ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236