Kira Bedelinin Tespiti Davası: 5 Yıl Şartı, Süreler ve Kira Hesaplama Yöntemi

Ekonomik dalgalanmalar ve gayrimenkul değerlerindeki hızlı artış, uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde ödenen bedel ile güncel piyasa rayici arasında büyük fark oluşmasına yol açmaktadır. Kiraya veren bedeli güncellemek isterken kiracı da bütçesini korumak istemektedir. Bu noktada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun öngördüğü hukuki yol kira bedelinin tespiti davasıdır. En sık araştırılan başlık olan "5 yıl şartı", bu davada rayiç bedel belirlemesi yapılabilmesi için aşılması gereken yasal eşiktir.

Kira tespit davası, sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi hâkimin yeni kira dönemi için bedeli yeniden belirlemesini sağlayan bir davadır. Hem kiraya veren hem kiracı açabilir; uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından bedelin rayice çekilmesi amacıyla tercih edilir.

Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı Nedir?

6098 sayılı Kanun'un 344. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, taraflarca bu konuda anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Maddenin saydığı üç ölçüt şudur: tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Hâkim bu üç ölçütü birlikte tartarak hakkaniyete uygun bedeli belirler. Kural konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerlidir.

Beş yılın hesabı: Süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren işler. Örneğin 1 Eylül 2019 başlangıç tarihli bir sözleşmede beş yıl 1 Eylül 2024'te dolar; bu tarihten sonra başlayacak yeni dönem (altıncı yıl) için rayiç tespiti istenebilir. Taşınmaz el değiştirmişse süre baştan başlamaz: yeni malik kanunen mevcut sözleşmenin tarafı hâline geldiği için ilk sözleşme tarihi esas alınır.

İlk beş yılda durum: Bu dönemde artış, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Yasal tavanın üzerinde artış için kira tespit davası açılamaz; ayrıntılar için kira artış oranı ve TÜFE üst sınırı yazımıza bakabilir, güncel oranı kira artışı hesaplama aracımızla deneyebilirsiniz. İlk beş yıl dolmadan piyasa koşullarının olağanüstü değiştiği hâllerde ise ayrı bir dava türü olan kira uyarlama davasının şartları değerlendirilir.

Dava Açma Süresi ve İhtarname Şartı

Kanun'un 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Belirleyici olan, mahkemenin saptayacağı bedelin hangi kira yılından itibaren kiracıyı bağlayacağıdır. Yeni bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için maddenin aradığı koşullar şunlardır:

Bu nedenle sözleşmesinde artış kaydı bulunmayan kiraya verenler için noter kanalıyla ve süresinde gönderilen yazılı bildirim belirleyicidir. Bildirimin kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır; gönderim tarihi değil tebliğ tarihi esas alınır.

Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır? Emsal Araştırması ve Eski Kiracı İndirimi

Mahkeme bedeli doğrudan kendisi takdir etmez; gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi gibi bilirkişilerden rapor alır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2022/5205 K.2022/6879 sayılı ve 22.09.2022 tarihli kararı, 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayanarak izlenecek yöntemi adım adım ortaya koymaktadır:

1. Tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır.
2. Bilirkişi eliyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek yerinde görülüp incelenir; soyut ilan çıktıları tek başına yeterli sayılmaz.
3. Emsaller; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süresi bakımından dava konusu taşınmazla ayrı ayrı karşılaştırılır, hangi emsalin niçin uygun olduğu somut gerekçeyle açıklanır.
4. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel belirlenir.
5. Bu bedelden, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılır.

Aynı kararda bir alt sınır da çizilmiştir: hak ve nesafete göre belirlenen bedel, en son ödenen aylık kiraya endeks artışı uygulanarak bulunacak tutardan daha düşük olamaz. Eski kiracı indiriminin oranı kanunda yazmaz ve sabit bir yüzde değildir; hâkimin takdirindedir. Anılan dosyada yerel mahkeme %10 indirim uygulamıştır. Buna karşılık Hukuk Genel Kurulu'nun E.2017/974 K.2021/1058 sayılı ve 21.09.2021 tarihli kararında, bilirkişinin belirlediği bedelden yapılan %5'lik indirim hem yetersiz görülmüş hem de gerekçesi kararda gösterilmediği için hüküm bozulmuştur. Uygulamada belirleyici olan yüzdenin kendisi değil, indirimin denetime elverişli bir gerekçeye dayandırılmasıdır.

Vekâlet ücreti yönünden de bir ayrıntı vardır: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca kira tespit davalarında nispi vekâlet ücreti, tespit edilen kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanır. Talep edilen bedelin gerçekçi tutulması bu nedenle önem taşır.

Zorunlu Arabuluculuk, Görevli ve Yetkili Mahkeme

28.03.2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanun'un 43. maddesi uyarınca 1 Eylül 2023'te yürürlüğe girmiştir. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışıdır. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Görev bakımından, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi gereğince kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; Bakırköy, Yeşilköy, Florya ve çevresindeki taşınmazlar için Bakırköy Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Bölgedeki kira uyuşmazlıklarına ilişkin çalışmalarımızı Yeşilköy kira avukatı sayfamızda, gayrimenkul uyuşmazlıklarının genel çerçevesini ise gayrimenkul hukuku sayfamızda bulabilirsiniz.

Kiracı da Kira Tespit Davası Açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin tespiti davası yalnızca kiraya verene tanınmış bir yol değildir; Hukuk Genel Kurulu'nun yukarıda anılan kararında da bu husus açıkça belirtilmiştir. Ödediği bedelin emsallerin belirgin biçimde üzerinde kaldığını düşünen kiracı, beş yıllık süre dolduktan sonra bedelin düşürülmesi istemiyle aynı davayı açabilir. Bu ihtimalde de emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi aynı yöntemle yürütülür; ancak eski kiracı indirimi kiracı lehine işleyen bir kurum olduğu için kiracının konumu görece güçlüdür. Kiracının dikkat etmesi gereken nokta, dava süresince mevcut bedeli ödemeye devam etmesi gerektiğidir: ödemenin durdurulması, temerrüt nedeniyle tahliye riskini doğurur.

Belirlenen Bedelin Tahsili ve Kesinleşme Şartı

Mahkeme yeni bedeli belirlediğinde, geçmiş dönem için ödenen eksik kira ile tespit edilen bedel arasındaki fark birikmiş alacak hâline gelir. Ancak bu farkın tahsili için kararın kesinleşmesi beklenmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2017/3893 K.2018/514 sayılı ve 23.01.2018 tarihli kararında belirtildiği üzere, önce kira bedelinin tespitine ilişkin hüküm kurulması, bu kararın kesinleşmesinden sonra alacak davası açılması veya icra takibi yapılması gerekir. Kesinleşmeden başlatılan takip, borçlunun itirazı üzerine işlevsiz kalabilir.

Kararın kesinleşmesi, istinaf ve gerekiyorsa temyiz aşamalarının tamamlanmasına bağlıdır. Bu nedenle tespit davası açan kiraya verenin, yargılama süresince aradaki farkı fiilen tahsil edemeyeceğini baştan hesaba katması; kiracının ise dava sonunda geriye dönük toplu bir fark ödemesiyle karşılaşabileceğini öngörmesi gerekir.

Tespit Davası Yetmezse: Tahliye Yolları

Kira bedelinin tespiti davası kira ilişkisini sürdürerek bedeli güncelleyen bir yoldur; kiracıyı taşınmazdan çıkarmaz. Tahliye amaçlanıyorsa şartları ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken başka yollar gündeme gelir: yazılı ve geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayalı takip, bir kira yılı içinde haklı iki yazılı ihtara dayanan iki haklı ihtar yoluyla tahliye veya konut ve çatılı iş yeri kiralarında on yıllık uzama süresinin dolması. Kiracı taşınmazı hukuka aykırı biçimde kullanmaya devam ederse ayrıca haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talebi de değerlendirilebilir.

Kira tespit süreci; beş yıllık sürenin doğru hesaplanması, ihtarnamenin süresinde tebliği, arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanması ve emsal dosyasının somut belgelerle kurulması üzerine oturur. Bu adımlardan birindeki eksiklik, kazanılabilecek bir davada bedelin bir yıl sonraki dönemden itibaren uygulanmasına ya da davanın usulden reddine yol açabilir. Süreçle ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.