Bakırköy Kentsel Dönüşüm Avukatı

Bakırköy'de kentsel dönüşüm dosyası, riskli yapı tespitinden ibaret değildir. Maliklerin payları, binanın mevcut durumu, müteahhit önerisi, kira ve taşınma planı, bağımsız bölümlerin değer farkı ve kararların tebliği birlikte değerlendirilir. Bir sözleşmeyi imzalamadan önce yalnız vaat edilen yeni daire değil, teslim tarihi, gecikme sonuçları, teminat, paylaşım yöntemi ve fesih koşulları da okunmalıdır.

Bakırköy'de dosyanın ilk durağı

Bakırköy'deki bir yapı için hukuki inceleme, binanın hangi aşamada bulunduğu belirlenerek başlar: henüz riskli yapı tespiti yapılmamış olabilir, rapor tebliğ edilmiş olabilir ya da malik kararı ve yüklenici sözleşmesi aşamasına geçilmiş olabilir. İlçedeki idari işlemler bakımından Bakırköy Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün Riskli Yapı Şefliği ve güncel başvuru kanalları kontrol edilmelidir. Belediyenin resmî iletişim sayfasında müdürlük adresi Osmaniye Mahallesi, İsmail Erez Bulvarı No: 8 olarak gösterilmektedir.

Riskli yapı tespitine itiraz: süre ne zaman başlar?

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri tarafından on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlık veya Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Uygulamada hak kaybının en sık yaşandığı nokta, sürenin ne zaman başladığıdır. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir; tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Kanun açıkça şunu söyler: riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Yani elinize bir tebligat ulaşmasa bile süre işlemeye başlamış olabilir. Yurt dışında yaşayan malikler için bu kural özellikle önemlidir.

Malik kararında yeter sayı: 2023'te değişen kural

Kentsel dönüşümde en çok karıştırılan konu karar çoğunluğudur. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun'la değiştirilmiştir. Yürürlükteki metne göre; parsellerin tevhit edilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Daha eski kaynaklarda geçen üçte iki çoğunluk kuralı bu değişiklikle geçerliliğini yitirmiştir; bir metinde hâlâ üçte ikiden söz ediliyorsa o metin güncel değildir.

Karara katılmayan maliklerin durumu da aynı maddede düzenlenmiştir. Salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, bu maliklerin arsa payları rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

İlk incelemede hazırlanacak belge dosyası

• Güncel tapu kaydı, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri

• Riskli yapı raporu, bildirim ve ilan tarihlerini gösteren belgeler

• Malik listesi, toplantı çağrısı, hazirun ve vekâletnameler

• Karar metni, oy hesabı ve karara katılmayanlara yapılan bildirimler

• Yüklenici teklifleri, teknik şartname, paylaşım tablosu ve sözleşme taslağı

• Kira yardımı veya taşınma desteği için ikamet ve ödeme belgeleri

Süre hesabı dosyadaki güncel bildirim ve ilan belgeleri üzerinden yapılmalıdır; yalnız sözlü bilgiye dayanmak hak kaybı riski doğurur.

Bakırköy kentsel dönüşüm dosyasında süreler

Müteahhit işe başlamazsa veya inşaatı durdurursa

Kanun'un 6. maddesinin on dördüncü fıkrası, dönüşümün en sık tıkandığı noktaya çözüm getirir. Oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış ya da yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Bu karardan sonra Başkanlığa başvurularak durumun tespiti istenir. Tespit hâlinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir; buna rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Bu yol işletilirken tarih ve seviye tespitlerinin belgelenmesi belirleyicidir.

Riskli yapı tespiti sonrasında

Raporun tebliğ tarihi, itiraz usulü ve yapının tapu bilgileri dosyalanır. Binadaki her bağımsız bölümün maliki ve adresi güncel tutulmalıdır. Teknik rapor ile hukuki sözleşme aynı şey değildir; raporun sonucu, maliklerin hangi kararı hangi çoğunlukla alacağını tek başına açıklamaz.

Malik toplantısı ve karar belgeleri

Toplantı çağrıları, hazirun, vekâletnameler, karar metni ve oy hesabı saklanmalıdır. Katılmayan veya karara itiraz eden malik bakımından tebliğ tarihi önem taşır. Kararların hangi tarihte, hangi paylarla ve hangi usulle alındığı sonradan tartışma konusu olduğunda bu belgeler esas alınır.

Müteahhit sözleşmesinde kritik başlıklar

Sözleşmede teslim tarihi, gecikme hâlinde uygulanacak sonuçlar, teminat, paylaşım tablosu, bağımsız bölüm numaralandırması, ortak alanlar, iskân yükümlülüğü ve fesih koşulları ayrı ayrı incelenir. Yıkımdan sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabileceği, ancak bu davanın açılmış olmasının salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel oluşturmadığı da Kanun'un 6. maddesinde düzenlenmiştir.

Kira yardımı ve geçici taşınma

Tahliye ve yıkım aşamasında kira yardımı, taşınma planı ve geçici konut düzeni birlikte kurgulanır. Başvuru koşulları ve ödeme süresi hakkında ayrıntı için kentsel dönüşümde kira yardımı yazımız incelenebilir. Anlaşma sağlanamayan hâllerde 6306 s.K. m.6/2 uyarınca acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir; bedelin nasıl belirlendiği ve itiraz yolları için kamulaştırma bedeli ve itiraz yazımıza bakılabilir.

Yurt dışında yaşayan malik

Yurt dışındaki malikler bakımından tebligat, vekâletname ve süre takibi ayrı planlanmalıdır; muhtarlıkta yapılan ilanın son gününün tebliğ sayılması kuralı, yurt dışındaki malik için sürenin farkında olunmadan işlemesi sonucunu doğurabilir. Süreç ve zaman kazandıran adımlar yurt dışı tebligat süreçleri yazımızda ele alınmıştır.

Dönüşüm dosyasında iletişim ve süre takibi

Tebligat, ilan ve toplantı tarihleri tek bir takvimde tutulmalıdır. Malikler arasındaki yazışmalar, teklifler ve karşı teklifler yazılı hâle getirildiğinde sonraki aşamalarda ispat kolaylaşır.

Kat malikleri toplantısındaki tutanak neden saklanmalı?

Tutanak, kararın hangi payla ve hangi tarihte alındığını gösterir. Karara katılmayan malike yapılan bildirim ve arsa payı satışı süreci bu belgeler üzerinden yürütülür.

Bakırköy ve Yeşilköy'de ilgili sayfalar

Yeşilköy'deki yapılar için Yeşilköy kentsel dönüşüm avukatı sayfası; dönüşüme giren taşınmaz aynı zamanda tereke içindeyse mirasçılar arasındaki karar ve paylaşım için Bakırköy miras avukatı sayfası incelenebilir. Hizmet verdiğimiz diğer bölgeler hizmet bölgelerimiz sayfasında listelenmiştir.

Resmî kaynaklar ve güncel kontrol

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

• Bakırköy Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü

• Mevzuat metni (Adalet Bakanlığı)

Ön görüşme talebi

Bakırköy'de riskli yapı, malik kararı veya müteahhit sözleşmesi için ilk değerlendirmeyi iletişim sayfasından ön görüşme talebi oluşturarak başlatabilirsiniz. Genel süreç başlıkları için kentsel dönüşüm hukuku ve gayrimenkul hukuku sayfaları da incelenebilir.

Malik kararları ve sözleşme incelemesi

Riskli yapı raporu, malik kararı ve yüklenici sözleşmesi birlikte okunmalıdır. Bakırköy'de dönüşüme giren bir binada süreler ilan ve tebliğ tarihlerine bağlı işlediğinden, belgelerin tarih sırasıyla dosyalanması sonraki her adımı kolaylaştırır. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; her yapının durumu tapu kaydına, rapora ve malikler arasındaki karara göre ayrı değerlendirilir.

Sık sorulan sorular