Kentsel Dönüşüm Hukuku

Kentsel dönüşüm dosyalarında riskli yapı işlemi, malik kararları ve yüklenici sözleşmesi birbirinden ayrı fakat bağlantılı aşamalardır. Tapu ve tebligat kayıtları görülmeden yalnız teklif bedeli veya bağımsız bölüm vaadi üzerinden karar verilmemelidir.

Kentsel dönüşüm hukuku hizmet kapsamı

Riskli yapı tespiti ve itirazı, malik toplantıları ve kararları, arsa payı ve bağımsız bölüm değerlendirmesi, yüklenici sözleşmesi, tahliye ve yıkım süreci, kira yardımı, teminatlar, tapu işlemleri ve sözleşme ihlalleri bu kapsamda incelenir. Yurt dışında yaşayan maliklerin vekâlet ve tebligat düzeni ayrıca planlanır.

İlk incelemede gerekli bilgi ve belgeler

• Güncel tapu kaydı, arsa payları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgileri

• Riskli yapı tespit raporu, tebligat ve varsa itiraz belgeleri

• Malik toplantısı çağrısı, hazirun, karar tutanağı ve imza listeleri

• Yüklenici teklifleri, sözleşme taslağı, teknik şartname ve bağımsız bölüm paylaşım tablosu

• İmar durumu, proje bilgisi, teminat belgeleri ve yüklenicinin ticaret sicili kayıtları

• Vekâletname, adres ve yurt dışı tebligat bilgileri

Kentsel dönüşüm şartları nelerdir?

Kentsel dönüşüm şartları tek bir belgeye veya yalnız binanın yaşına göre belirlenmez. Taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamındaki statüsü, riskli yapı tespitinin usulü, tapu ve arsa payı kayıtları, tebligatlar, maliklerin karar alma süreci ve uygulanacak projenin imar koşulları birlikte incelenir. İlk adımda güncel tapu kaydı ile bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri karşılaştırılmalı; riskli yapı tespiti varsa raporun hangi kuruluşça ve hangi teknik verilere dayanılarak hazırlandığı görülmelidir.

Malik kararı aşamasında yalnız imza sayısına bakılması yeterli değildir. Kararın konusu, toplantı veya bildirim usulü, arsa payı hesabı, karara katılmayan maliklere yapılan tebligatlar ve işlem tarihinde geçerli mevzuat birlikte değerlendirilir. Yükleniciyle sözleşme düşünülüyorsa imar ve proje verileri, bağımsız bölüm paylaşımı, teslim takvimi, kira desteği, teminat, cezai şart, fesih ve ayıplı iş hükümleri açıklaştırılmalıdır. Her dosyanın işlem tarihi ve taşınmaz statüsü farklı olabileceğinden, güncel mevzuat ve resmî kayıt kontrolü yapılmadan kesin sonuç çıkarılmamalıdır.

Kentsel dönüşüme nasıl başvurulur?

Kentsel dönüşüme başvuru, hedeflenen işleme göre farklı mercilere ve farklı belgelerle yapılabilir. Riskli yapı tespiti, tespit sonucuna itiraz, kira veya taşınma desteği, malik kararı, ruhsat ve proje işlemleri aynı başvuru değildir. Önce tapu ve kimlik/temsil belgeleri tamamlanmalı, ardından amaçlanan işlemin yetkili kurumu ile başvuru süresi doğrulanmalıdır. Tebligat içeren dosyalarda tebliğ belgesi ve tarih kaydı ayrıca saklanmalıdır.

Başvuru dosyasında hangi belgenin hangi aşamaya ait olduğu ayrı klasörlenmeli; dijital kayıtlar, posta evrakı ve imzalı tutanaklar birlikte saklanmalıdır. Birden fazla malik, vekâlet, yurt dışı tebligatı veya yüklenici sözleşmesi bulunan dosyalarda işlem sırası baştan planlanırsa süre ve ispat sorunları azaltılabilir.

Karar noktaları ve süreç

1. Mülkiyet ve tebligat: Malik, arsa payı, temsil yetkisi ve bildirimlerin usulü kontrol edilir.

2. Riskli yapı aşaması: Rapor, tebliğ tarihi ve varsa itiraz yolu dosya üzerinden değerlendirilir.

3. Malik kararı: Toplantı çağrısı, karar nisabı, tutanak ve karara katılmayan maliklere ilişkin işlemler güncel düzenlemeye göre incelenir.

4. Sözleşme: Teslim tarihi, ruhsat ve proje sorumluluğu, bağımsız bölüm paylaşımı, kira desteği, teminat, gecikme ve fesih hükümleri açıklaştırılır.

5. Uygulama ve uyuşmazlık: Tapu, tahliye, yıkım, inşaat ve teslim adımları belgelenir; ihlal halinde ihtar, tespit ve dava seçenekleri değerlendirilir.

İtiraz ve dava süreleri tebligatla bağlantılı olabilir. Bu nedenle e-Devlet kaydı, posta evrakı veya ilan tarihi görülmeden süre hesabı yapılmamalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Arsa payı, net alan ve bağımsız bölüm paylaşımını aynı kavram sanmak

• Yüklenicinin finansal ve teknik yeterliliğini, teminatını ve yetkisini kontrol etmemek

• Sözleşmede teslim, gecikme, kira ve fesih hükümlerini belirsiz bırakmak

• Toplantı çağrısı ve tebligat kayıtlarını saklamamak

• Yurt dışındaki malik için vekâlet ve tebligat planını geç hazırlamak

Resmî dayanaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

Resmî kaynak kontrolü: Mevzuat bağlantıları 20 Temmuz 2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Malik kararı, sözleşme ve süreler dosyanın işlem tarihindeki kurallara göre ayrıca incelenir.

İlgili içerik ve yerel rehberler

• Kentsel dönüşüm kira yardımı ve başvuru şartları

• Yurt dışındaki maliklerin tebligat süreci

• Bakırköy kentsel dönüşüm süreçleri

Tapu ve sözleşme uyuşmazlıklarında gayrimenkul hukuku, yüklenici şirket ve teminat incelemesinde ticaret hukuku ile birlikte değerlendirme yapılabilir.