Yeşilköy Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca binanın yenilenmesiyle sınırlı değildir. Riskli yapı tespiti, malik kararları, tahliye, kira yardımı, müteahhit sözleşmesi ve tapu işlemleri birbirini takip eden hukuki adımlar içerir. Yeşilköy gibi yapı değeri ve malik ilişkileri açısından hassas bölgelerde bu sürecin dikkatli yürütülmesi gerekir.

Bu sayfa, kentsel dönüşüm sürecindeki temel aşamaları sade biçimde açıklamak amacıyla hazırlanmıştır. Her bina ve parselin durumu farklı olduğundan, belgelerin ayrıca incelenmesi önemlidir.

Riskli yapı tespiti ve itiraz

Kentsel dönüşüm süreci çoğu zaman riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit raporuna karşı belirli süre içinde itiraz edilebilir. Sürelerin kaçırılması, sonraki tahliye ve yıkım aşamalarını doğrudan etkileyebilir.

Malik kararları ve sözleşme süreci

Malikler arasında alınan kararlar, arsa payı, bağımsız bölüm dağılımı, ortak alanlar ve müteahhit seçimi bakımından dikkatle değerlendirilmelidir. Sözleşmede teslim süresi, cezai şart, kira desteği, teknik şartname ve teminat hükümleri açık olmalıdır.

Kira yardımı ve tahliye aşaması

Tahliye sürecinde kira yardımı başvuruları, taşınma planı ve geçici barınma ihtiyacı gündeme gelebilir. Bu aşamada maliklerin ve kiracıların hakları farklı değerlendirilir.

Yeşilköy’deki kentsel dönüşüm dosyalarında sağlıklı ilerleme, teknik raporlar ile hukuki belgelerin birlikte ele alınmasına bağlıdır.

Çoğunluk Kararına Katılmayan Maliklerin Durumu

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi, riskli yapılarda yıkım ve yeniden değerlendirme kararlarının hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınacağını düzenler. Bu ölçüt kişi sayısına değil arsa payına göre hesaplanır; iki ayrı malikin oyu, arsa payları farklıysa aynı ağırlıkta değildir. Oran 7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanunla bugünkü hâlini almıştır; daha eski kaynaklarda geçen üçte iki çoğunluk bilgisi güncel değildir.

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Satış öncesinde karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Bildirimin yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı bu Kanun kapsamında satılır. Bu iki on beş günlük süre, sürece katılmak isteyen malik için pratikte en kritik takvimdir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Aşamaları ve Süresi

Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespiti, tespite itiraz süresi, malik kararlarının alınması, sözleşmelerin imzalanması, tahliye ve yıkım ile yeni yapının tamamlanması aşamalarından oluşur. Sürecin toplam süresi; bina malik sayısına, malikler arası uzlaşma düzeyine, müteahhit ile yürütülen görüşmelere ve idari işlemlerin seyrine göre değişir. Malikler arasında anlaşmazlık yaşanan projelerde süreç uzayabilirken, malik sayısının az ve uzlaşmanın yüksek olduğu projelerde daha hızlı ilerleyebilir. Sürecin her aşamasında usule uygun hareket edilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

İdari İşlemlere İtiraz ve Yargı Yolu

Riskli yapı tespitine, kararına ya da uygulama sürecindeki idari işlemlere karşı yasal itiraz ve dava yolları mevcuttur. Riskli yapı tespitine itiraz, teknik heyet incelemesi ile sonuçlandırılır; bu incelemeden olumsuz sonuç alınması halinde idari yargıda dava açma imkanı bulunur. Yeşilköy'de yürütülen projelerde de bu itiraz süreçlerinin süresinde ve usulüne uygun başlatılması, hak kaybının önlenmesi bakımından önem taşır.

Ortak Malikler Arasında Uyuşmazlık Yönetimi

Kentsel dönüşüm projelerinde malikler arasında sözleşme şartları, hisse oranları veya yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle malikler arası müzakere yolu denenir; anlaşma sağlanamaması halinde uyuşmazlık yargıya taşınabilir. Sözleşmelerin baştan net ve ayrıntılı biçimde düzenlenmesi, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine katkı sağlar.

Müteahhit işe başlamazsa veya inşaatı durdurursa

Sözleşme imzalandıktan sonra en sık yaşanan sorun, inşaatın hiç başlamaması ya da yarıda durmasıdır. Kanunun 6. maddesinin on dördüncü fıkrası bu durum için ayrı bir yol öngörür: oy birliğiyle anlaşma sağlanmasından veya salt çoğunlukla karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa ya da yapım işi durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışılmıyorsa, sözleşmenin feshi için maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir.

Bu kararın ardından Başkanlığa başvurularak durumun tespiti istenir. Tespit yapılırsa müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilir; bu sürenin sonunda da hareket yoksa sözleşmeler ayrıca ihtara gerek kalmaksızın resen feshedilmiş sayılır ve tapudaki şerh terkin edilir. Önemli bir ayrıntı: fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri istenemez.

Taşınmaz müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar üzerine haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer ve haciz uygulanabilir hâle gelir. Bu nedenle kat irtifakının ne zaman kurulacağı sözleşme aşamasında konuşulması gereken başlıklardandır.

İdari işlemlere karşı dava süresi

Riskli yapı tespiti gibi bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Süre tebliğden işlediği için tebligatın hangi tarihte ve nasıl yapıldığının belgelenmesi, itiraz hakkının korunmasında belirleyicidir.

Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm işlemlerinde, yeni yapılan sözleşme ve tapu işlemlerinde belirli vergi ve harç muafiyetleri uygulanabilir. Bu muafiyetler; tapu harcı, noter işlemleri ve bazı vergi kalemlerini kapsayabilir, ancak muafiyetin uygulanabilmesi için işlemlerin kanunda öngörülen usule uygun yürütülmesi gerekir. Yeşilköy'de yürütülen projelerde de bu avantajlardan yararlanabilmek için sözleşme ve başvuru aşamalarının doğru şekilde yönetilmesi önerilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatla Takibin Önemi

Kentsel dönüşüm süreci; sözleşme hükümlerinin incelenmesi, malikler arası müzakerelerin yürütülmesi, idari başvuruların takibi ve gerektiğinde dava süreçlerinin yönetilmesi gibi çok yönlü işlemler içerir. Sürecin bir avukat tarafından takip edilmesi, malik haklarının korunması ve olası uyuşmazlıkların erken aşamada önlenmesi bakımından fayda sağlar. Yeşilköy'de yürütülen dosyalarda da sözleşme ve idari süreçlerin yakından izlenmesi tavsiye edilir.

Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu

Riskli yapı kapsamındaki binalarda malik olmayan ancak kiracı sıfatıyla ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak bulunan kişilerin de tahliye süreci ve kira yardımı başvurusu bakımından belirli hakları vardır. Kiracıların tahliye için önceden bilgilendirilmesi ve süreç boyunca yasal haklarının gözetilmesi gerekir. Sınırlı ayni hak sahiplerinin de yeni yapılan sözleşme ve uygulama sürecinde durumlarının netleştirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. Bu kapsamda kira yardımı başvurularının süresinde yapılması da hak kaybının önlenmesi açısından ayrıca dikkat edilmesi gereken bir husustur.

Resmî kaynak kontrolü: 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi 26 Temmuz 2026 tarihinde Adalet Bakanlığı mevzuat sisteminden, yürürlükteki değişiklikleriyle birlikte doğrulanmıştır.

Ön görüşme talebi

Yeşilköy'de kentsel dönüşüm, malik kararı veya taşınmaz uyuşmazlığı ile ilgili dosyanız için ilk değerlendirmeyi iletişim sayfasından ön görüşme talebi oluşturarak başlatabilirsiniz. Genel süreç başlıkları için gayrimenkul hukuku hizmet sayfası da incelenebilir.

İlgili hukuki rehberler

Başvuru ve ödeme koşulları için kentsel dönüşüm kira yardımı rehberine; yurt dışında bulunan maliklerin işlemleri için yurtdışı tebligat süreçleri yazısına bakılabilir.

Sık sorulan sorular