Kiralanan Taşınmazın Alt Kiraya Verilmesi (Fuzuli İşgal) Tahliye Nedeni midir?

Kiracının, kiraladığı konutu ya da iş yerini ev sahibine haber vermeden üçüncü bir kişiye kiraya vermesi, kira uyuşmazlıklarının en çok yanlış bilinen başlığıdır. Burada iki ayrı soru sürekli birbirine karışır: alt kira kanuna aykırı mıdır ve alt kira tek başına bir tahliye sebebi midir? Bu iki sorunun cevabı aynı değildir. Aşağıda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun alt kirayı düzenleyen 322. maddesini, özenle kullanma borcunu düzenleyen 316. maddesini ve dava yoluyla tahliyeyi düzenleyen 350-352. maddelerini karşılaştırarak ev sahibinin izlemesi gereken yolu adım adım aktarıyoruz. Kira sözleşmesinden doğan diğer başlıklar için gayrimenkul hukuku çalışma alanımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı, kiraladığı taşınmazı ev sahibine sormadan başkasına kiraya verebilir mi?

Kanun, kira ilişkisinin türüne göre ikili bir ayrım yapar. TBK m.322'nin birinci fıkrasındaki genel kural şudur: "Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir."

Aynı maddenin ikinci fıkrası bu kuralı konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından tersine çevirir: "Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez."

Bu ayrımda en sık yapılan hata, "iş yeri kirasında alt kira serbesttir" genellemesidir. Kanun metni çatılı iş yerini konutla aynı rejime tabi tutmuştur; dükkân, ofis, mağaza gibi çatılı iş yerlerinde de yazılı rıza aranır. Serbestlik, ancak bu iki kategori dışında kalan kira ilişkileri (örneğin çatısız arsa kirası) için geçerlidir. İkinci bir nokta da rızanın biçimidir: kanun "yazılı rıza" demektedir, sözleşmede alt kira yasağına dair ayrı bir madde bulunmasa bile bu şart kanundan doğar.

Alt kira, TBK m.350-352'de sayılan tahliye sebeplerinden biri midir?

Hayır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve alt kira bu listede yer almaz. TBK m.350 kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri gereksinimini ve yeniden inşa/esaslı onarım hâlini; m.351 kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimini; m.352 ise yazılı tahliye taahhüdünü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtarı ve kiracının aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunmasını düzenler.

Alt kira, bunlardan hiçbirine girmez. Alt kira, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanma borcuna aykırılık oluşturduğu için TBK m.316 üzerinden yürütülür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu ayrımı açıkça kurmuştur: kararda, "yasağa rağmen kiralananın, alt kiraya verilmesi kiraya verene TBK.'nun 316 ncı maddesi uyarınca kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talep etme hakkı verdiği" belirtilmiştir (3. Hukuk Dairesi, E.2023/1414, K.2024/718, T.20.02.2024).

Bu farkı kaçırmak doğrudan hak kaybı doğurur; çünkü iki yolun ön koşulları ve dava süreleri birbirinden tamamen farklıdır. Ayrıca TBK m.354 uyarınca "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."

Alt kira nedeniyle çekilecek ihtarnamede kaç gün süre verilmelidir?

TBK m.316'nın ikinci fıkrası şöyledir: "Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur."

Buradaki otuz gün, pazarlık konusu olmayan bir asgari süredir. Yargıtay, yedi günlük süre verilerek çekilen ihtarnameye dayanan bir tahliye davasında ilk derece mahkemesinin tahliye kararını bozmuş ve "akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartları gerçekleşmediğinden istemin reddine karar verilmesi gerekir" demiştir (6. Hukuk Dairesi, E.2015/9355, K.2016/1457, T.29.02.2016). Bu dosyada alt kira ilişkisinin varlığı tartışmalı bile değildi; dava yalnızca ihtardaki süre yetersiz olduğu için kaybedilmiştir.

İhtarnamenin ne içermesi gerektiği ve nasıl düzenlendiği konusunda ihtarname örneği ve düzenlenme usulü yazımızdaki biçim açıklamaları da yol gösterici olabilir.

Otuz günlük süre beklenmeden fesih hangi hâllerde mümkündür?

TBK m.316'nın üçüncü fıkrası üç istisna sayar: "Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir."

Kanun bu üç hâli somut olaya bağlamıştır; "günübirlik kiralama", "ticari kullanım" gibi hazır kategoriler saymamıştır. Bu hâllerin gerçekleştiğini ileri süren kiraya veren, bunu somut delillerle ortaya koymakla yükümlüdür ve takdir mahkemeye aittir. Uygulamada güvenli yol, istisna iddiası bulunsa dahi otuz günlük ihtarın da ayrıca gönderilmesidir.

Kiracının evi turizm amaçlı (günübirlik) kiraya vermesi ayrıca yasak mıdır?

Evet, ancak bu yasak Türk Borçlar Kanunu'ndan değil, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'dan doğar. Kanunun 3. maddesinin yedinci fıkrası açıktır: "...kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır."

Buradaki yaptırım idari para cezasıdır ve kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. Yani ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için yine TBK m.316 yolunu, yani otuz günlük ihtar ve ardından tahliye davası yolunu işletmesi gerekir. Aşağıdaki tutarlar kanun metninde yazılı olan rakamlardır; 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca idari para cezaları her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır.

Kiracının eşini, çocuğunu veya anne babasını evde oturtması alt kira sayılır mı?

Bu, uygulamada en çok dava kaybettiren yanlış anlamalardan biridir. Yargıtay, kiracının evlenerek konuttan ayrılması ve konutta babası ile ağabeyinin oturmaya devam etmesi üzerine açılan tahliye davasında, kanun yararına temyiz istemini reddederken şunu söylemiştir: "Özellikle konut kiralarında kiracının kiralananı bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanımı TBK m.322 de düzenlenen alt kira yasağına girmeyeceği gibi sözleşmeye aykırı kullanımda teşkil etmez." (3. Hukuk Dairesi, E.2025/5269, K.2026/59, T.13.01.2026)

Aynı kararda ikinci bir ölçüt daha kurulmuştur: kiraya verenin bu kullanıma uzun süre ses çıkarmaması icazet sayılır ve yıllar sonra bu gerekçeyle tahliye davası açılması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2'deki dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Dolayısıyla ev sahibi, aykırılığı öğrendiğinde makul sürede harekete geçmelidir.

Alt kiraya verilse bile kiracının ev sahibine karşı sorumluluğu devam eder mi?

Evet. TBK m.322'nin üçüncü fıkrası şu düzenlemeyi getirir: "Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir."

Yani alt kira ilişkisi kurulmuş olması, asıl kiracıyı kira bedeli ödeme ve kiralananı özenle kullanma borcundan kurtarmaz. Alt kiracının taşınmaza verdiği zararlar da bu çerçevede asıl kiracıya yöneltilebilir. Tahliyeden sonra ortaya çıkan hasar ve güvence bedeli sorunlarını kiracının eve verdiği zararın tazmini ve depozito iadesi yazımızda ayrıca ele aldık.

Ev sahibi, alt kiradan elde edilen geliri veya alt kiracıdan ecrimisil isteyebilir mi?

Yaygın kanaatin aksine bu talep her olayda kabul görmez. Yukarıda anılan 3. Hukuk Dairesi kararında (E.2023/1414, K.2024/718), kiraya verenin kiracıdan yalnızca kira sözleşmesi kapsamında muaccel olan kira alacaklarını talep edebileceği, kiracının alt kiraya vermek suretiyle elde ettiği gelirleri isteyemeyeceği kabul edilmiştir. Aynı kararda alt kiracı yönünden de, alt kiracının kira bedellerini kendi âkidine (kiracıya) ödemekle yükümlü olduğu ve bu bedelleri ödeyen alt kiracının ayrıca malike bir tazminat ödemesinin söz konusu olamayacağı sonucuna varılmıştır.

Bu nedenle "izinsiz alt kiracı her hâlde fuzuli şagildir, ondan ecrimisil alınır" şeklindeki genelleme kanunun ve bu kararın karşısındadır. Ecrimisilin gerçekten gündeme geldiği tipik hâller, arada hiçbir kira ilişkisi bulunmayan haksız kullanımlardır; bu konudaki usulü miras kalan evde ecrimisil ihbarnamesi yazımızda anlattık.

Alt kira nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın "kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar"a bakar. Maddede ilamsız icra yoluyla tahliye ayrık tutulmuştur; bu yol İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabidir ve itiraz süreleri farklı işler. Dava yoluna gidilmeden önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: 6325 sayılı Kanun'a 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda bunu zorunlu kılar; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. İcra takibine itiraz usulü için icra takibine nasıl itiraz edilir yazımıza bakabilirsiniz.

Kira bedelinin yenilenme dönemindeki artışını hesaplamak için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Yasal Sorumluluk Reddi: Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye veya mütalaa niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi belgeleri, sözleşme metni ve güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Alt kira ve tahliye süreçlerinde ihtarnamedeki süre veya dava açma tarihi gibi tek bir usul hatası davanın esasını incelenemez hâle getirebildiğinden, somut dosyanızı bir avukatla birlikte değerlendirmenizi öneririz.

Kira sözleşmesinden doğan tahliye, kira tespiti ve tazminat uyuşmazlıklarında dosyanızı Bakırköy'deki ofisimizde birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamız üzerinden randevu oluşturabilirsiniz.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236