İki Haklı İhtar ile Tahliye ve İhtarname Örneği

Kirasını her ay birkaç gün geciktiren, uyarıldığında ödeyen, sonraki ay aynı davranışı tekrarlayan kiracı, kira uyuşmazlıklarının en sık rastlanan tipidir. Kira bedeli er geç tahsil edildiği için kiraya veren çoğu zaman elinde hiçbir hukuki imkân kalmadığını düşünür. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, ödemenin sonradan yapılmış olmasına rağmen kiracının tahliyesine imkân veren özel bir sebep düzenler: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.

Bu yol, kanunun ve Yargıtay uygulamasının belirlediği dar bir çerçeve içinde işler. İhtarların hangi dönemde ve hangi borç için çekildiği, davanın hangi tarih aralığında açıldığı, sözleşmede muacceliyet kaydı bulunup bulunmadığı sonucu doğrudan değiştirir. Aşağıda şartları, süreleri, iki haklı ihtarın hiç oluşmadığı hâlleri ve noterden gönderilecek ihtarname taslağını kanun metinleri ile Yargıtay kararları üzerinden ele alıyoruz. Kira ve mülkiyet uyuşmazlıklarındaki çalışma alanlarımızı gayrimenkul hukuku ve icra ve iflas hukuku sayfalarımızdan inceleyebilirsiniz.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

Kurumun dayanağı TBK m.352/2'dir. Madde metni şöyledir: "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."

Hükmün ayırt edici yanı, tahliyeyi ödenmemiş bir borca değil, tekrarlanan gecikmeye bağlamasıdır. Kiracı ihtar kendisine ulaştıktan sonra borcunu ödese bile ihtar geçerliliğini korur; ödeme tahliye sebebini ortadan kaldırmaz. Bu yönüyle iki haklı ihtar, kira borcunun ödenmemesine dayanan temerrüt yolundan (TBK m.315) tamamen ayrılır.

İki haklı ihtar ile tahliye davasının şartları nelerdir?

1. İhtarların aynı kira yılı veya kira süresi içinde çekilmesi

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde çekilmiş olması gerekir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ölçüt kira yılı değil, sözleşmenin kendi süresidir. Farklı kira yıllarına ait gecikmeler için çekilen ihtarlar birleştirilerek iki haklı ihtar oluşturulamaz. Sözleşmesi 1 Ocak'ta başlayan bir kiracıda kira yılı 31 Aralık'ta sona erer; ihtarların ikisi de bu aralığa düşmelidir.

2. İhtarların "haklı" olması

İhtarın haklı sayılabilmesi için, ihtar tebliğ edildiği anda kira bedelinin muaccel hâle gelmiş ve henüz ödenmemiş olması gerekir. Belirleyici an keşide değil tebliğ anıdır: kiracı ihtarnameyi almadan önce borcunu öderse o ihtar haklı sayılmaz, tebliğden sonra öderse iki haklı ihtarın oluşmasına engel olmaz.

3. Yazılı olması — ancak özel bir şekil şartı aranmaz

Kanun ihtarın yazılı yapılmasını arar. Buna karşılık uygulamada sıkça sanıldığının aksine ihtarname için kanunda özel bir şekil ya da içerik kalıbı öngörülmüş değildir; kiracıya ödeme için süre verilmesi de gerekmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu noktayı açıkça belirtmiştir: "İhtarnameler herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı gibi süre verilmesi de gerekmez." Aynı kararda "bu ayki kira" ibaresiyle gönderilen ihtarnameler geçerli sayılmıştır. Yine de ihtarnamenin hangi döneme ait kira bedelini istediği anlaşılabilir olmalıdır; içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter kanalı tercih edilir.

4. Borcun kira bedeli olması

TBK m.352/2 tahliye sebebini "kira bedelini ödemediği için" çekilen ihtarlara bağlar. Bu nedenle iki haklı ihtara esas alınacak ihtarların kira bedeline dayanması gerekir. Aidat, yakıt gibi yan giderler bakımından kiraya verenin hakları TBK m.315'te düzenlenen temerrüt yolu üzerinden işler: kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilerek fesih ihtarı gönderilebilir. İki haklı ihtar ile temerrüt, birbirinin yerine geçmeyen iki ayrı yoldur.

Süreler tablosu

Aşağıdaki değerlerin tamamı doğrudan kanun metinlerinden alınmıştır:

Dava ne zaman açılır, süre nasıl uzar?

İki haklı ihtar koşulu oluştuktan sonra tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir; kaçırılması hâlinde o kira yılına ait ihtarlara dayanılarak tahliye istenemez.

Sürenin kaçırılmasını önleyen tek yasal imkân TBK m.353'tür: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır." Maddenin iki noktası uygulamada karıştırılır. Birincisi, bildirimin kira yılı bitmeden yapılması şart değildir; en geç dava açma süresi içinde, yani bir aylık sürenin son gününe kadar yapılabilir. İkincisi, bildirimin içeriği "borcunuzu ödeyin" değil, dava açılacağı yönünde olmalıdır. Bu bildirim üzerine dava açma süresi bir kira yılı uzar.

İki haklı ihtarın oluşmadığı hâller

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, şartları görünüşte tamam olsa dahi iki haklı ihtarın hiç doğmadığı üç durum vardır:

• Süresiz kira sözleşmeleri. Belirli bir kira yılı bulunmadığından ihtarların aynı dönem içinde toplanması ölçütü uygulanamaz.
• Kira bedelinin yıllık ödendiği sözleşmeler. Yılda tek bir muacceliyet doğduğundan aynı dönem içinde iki ayrı haklı ihtar oluşamaz.
• Geçerli bir muacceliyet kaydının bulunması. Sözleşmede bir ayın ödenmemesi hâlinde kalan dönem kiralarının da muaccel olacağı kararlaştırılmışsa, muaccel hâle gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerekir; bu alacağın bölünerek ayrı ihtarlara konu yapılması iki haklı ihtar doğurmaz.

Üçüncü hâlde TBK m.346 belirleyicidir: "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir." Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E.2015/574, K.2015/1611 sayılı ve 19.02.2015 tarihli kararı bu ilişkiyi kurar: muacceliyet kaydı geçerliyse iki haklı ihtar şartları oluşmaz, TBK m.346 gereği geçersizse oluşur. Kararın verildiği dönemde, tacir ve tüzel kişi kiracıların bulunduğu işyeri kiralarında m.346'nın sekiz yıl süreyle uygulanmayacağına ilişkin geçici düzenleme yürürlükteydi; bu erteleme 1 Temmuz 2020'de sona erdiğinden, bugün kiracı sıfatına bakılmaksızın muacceliyet kayıtları m.346 kapsamında değerlendirilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk şartı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'la eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı saymıştır. Hüküm 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası bu kapsamdadır; arabuluculuk aşaması işletilmeden açılan dava usulden reddedilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Aynı bent önemli bir istisna içerir: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartının dışındadır. Yani doğrudan icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye takibi için arabulucuya başvurmak gerekmez.

Alternatif yol: ödeme emriyle tahliye

Kiraya veren iki haklı ihtar davasıyla sınırlı değildir. Ödenmeyen kira bedelleri için icra dairesinde tahliye talepli ilamsız takip başlatılabilir. İİK m.269 uyarınca ödeme emri, TBK m.315'teki fesih ihtarını ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceği bildirimini birlikte taşır. Kiracının itiraz süresi yedi gündür ve süresinde yapılan itiraz takibi durdurur.

Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse, İİK m.269/a uyarınca sürenin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. İtiraz edilmişse itirazın kaldırılması istenir; bu talebin altı aylık süre içinde yapılmaması hâlinde aynı alacak için ilamsız takip yolu kapanır. Sürecin genel işleyişini kaç ay borç ödenmezse icra gelir başlıklı makalemizde, itiraz dilekçesinin yapısını ise icra takibine nasıl itiraz edilir başlıklı makalemizde ele aldık. Takip konusu kira alacağına işleyecek faizi icra faiz hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği hâllerde ise izlenecek yol farklıdır; bu yolu tahliye taahhütnamesi ile kiracı çıkarma başlıklı yazımızda ayrıca inceledik.

Yargıtay uygulamasından bir örnek

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E.2014/8591, K.2014/10734 sayılı ve 01.10.2014 tarihli kararına konu olayda, 1 Ağustos 2000 başlangıç tarihli ve yedi yıl süreli bir kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın ilk yedi günü içinde ödeneceği kararlaştırılmıştı. Kiraya veren, 2012-2013 kira yılında iki ihtar çekmiş; yerel mahkeme ihtarnamelerde otuz günlük ödeme süresi verilmediği gerekçesiyle davayı reddetmişti.

Daire bu gerekçeyi kabul etmemiştir: "Davalıya gönderilen 09/04/2013 keşide, 15.04.2013 tebliğ ve 08/05/2013 keşide, 09/05/2013 tebliğ tarihli ihtarnamelerde 30 günlük ödeme süresi verilmemesinin sonucu etkiler bir yönü bulunmamaktadır. 30 günlük süre temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazanmaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur." Kararda dava açma süresi bakımından da ölçüt tekrarlanmıştır: "Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur." Her iki ayın kirası da ihtarnamelerin tebliğinden sonra ödendiği için iki haklı ihtar koşulu gerçekleşmiş sayılmış ve ret kararı bozulmuştur.

İkinci haklı ihtarname örneği

Noter aracılığıyla gönderilecek ikinci ihtarnamenin taslağı aşağıdadır. Metin genel bir örnektir; tarihler, tutarlar ve sözleşme bilgileri somut olaya göre doldurulmalıdır.

İHTARNAME

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Adınız Soyadınız] — T.C. Kimlik No: ...
ADRESİ: [Adresiniz]
VEKİLİ (varsa): [Av. Ad Soyad — Baro / Sicil No]
MUHATAP (KİRACI): [Kiracının Adı Soyadı / Unvanı] — T.C. Kimlik / VKN: ...
ADRESİ: [Kiracının Adresi / Kiralananın Adresi]

KONU: Aynı kira dönemi içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle İKİNCİ HAKLI İHTARIN yapılması ve borcun ödenmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Mülkiyeti tarafıma ait olan ve "[Kiralananın Tam Adresi]" adresinde bulunan taşınmazda, .../.../20.. başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı sıfatıyla bulunmaktasınız.

2. Anılan sözleşme gereğince aylık kira bedelini her ayın en geç 5. (beşinci) gününe kadar banka hesabıma yatırmakla yükümlüsünüz.

3. [İlk geciken ay, örn. Şubat 2026] ayına ait kira bedelini süresinde ödememeniz sebebiyle tarafınıza ... Noterliği'nin .../.../2026 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilmiş, bu ihtar BİRİNCİ HAKLI İHTAR olarak kayıtlara geçmiştir.

4. Bu defa, [ikinci geciken ay, örn. Haziran 2026] ayına ait [tutar] TL kira bedelini de muaccel olmasına rağmen (ödeme günü olan ayın 5'i geçmesine rağmen) ödememiş bulunmaktasınız.

5. İşbu ihtarname, aynı kira yılı içerisinde gerçekleşen ikinci gecikme nedeniyle İKİNCİ HAKLI İHTAR niteliğindedir (TBK m.352/2).

SONUÇ VE İSTEM: Fazlaya ilişkin dava ve talep haklarım saklı kalmak kaydıyla; ödenmeyen [ay] ayı kira bedeli [tutar] TL'yi ödemenizi, aksi hâlde alacağın tahsili için icra takibi başlatılacağını; aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermeniz nedeniyle kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde hakkınızda TAHLİYE DAVASI açılacağını ihtar ve tebliğ ederim.

(Tarih: .../.../20..)

İhtar Eden (Kiraya Veren)
[Adınız Soyadınız]
(İmza)

Son cümledeki "tahliye davası açılacağı" bildirimi rastgele seçilmiş bir ifade değildir: TBK m.353 anlamında yazılı bildirim sayılabilmesi için ihtarnamenin dava açılacağını içermesi gerekir.

Görevli mahkeme ve Bakırköy uygulaması

HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakır. Ödeme emrine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ise icra mahkemesine yöneltilir.

Bakırköy, Yeşilköy ve Florya çevresindeki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıkları Bakırköy adliyesi bünyesindeki sulh hukuk ve icra mahkemeleri ile Bakırköy icra daireleri eliyle yürütülür. Bölgedeki kira çalışmalarımıza Yeşilköy kira avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Yenilenen dönemde kira bedelinin ne oranda artırılabileceği çoğu uyuşmazlığın çıkış noktası olduğundan, kira artış oranının nasıl hesaplandığı başlıklı yazımızı ve kira artışı hesaplama aracımızı da inceleyebilirsiniz.

Sonuç

İki haklı ihtar, kira bedelini sonradan ödeyen ancak gecikmeyi alışkanlık hâline getiren kiracı karşısında kiraya verene tanınmış özel bir tahliye sebebidir. Yolun işlemesi büyük ölçüde takvime bağlıdır: iki ihtarın aynı kira yılına düşmesi, her ihtarın tebliğ anında muaccel ve ödenmemiş bir kira bedeline dayanması, davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde ve arabuluculuk aşaması tamamlanarak açılması gerekir.

Buna karşılık sözleşmede muacceliyet kaydı bulunması, kira bedelinin yıllık ödenmesi ya da sözleşmenin süresiz olması hâllerinde bu yol baştan kapalıdır; böyle durumlarda temerrüt veya ilamsız icra yoluyla tahliye seçenekleri değerlendirilir. Somut sözleşmenizde hangi yolun açık olduğunun belirlenmesi için gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımız kapsamında bizimle iletişime geçebilirsiniz.