Yeşilköy Kira Avukatı

Yeşilköy'de konut ve ofis kiralarında uyuşmazlık, çoğu zaman sözleşmedeki tek bir cümlenin farklı yorumlanmasından veya ödeme kayıtlarının düzenli tutulmamasından doğar. Kira bedeli, artış hükmü, depozito, aidat, bakım masrafı, kullanım amacı ve teslim şartları sözleşme imzalanırken açıklaştırılmalıdır. Mevcut bir sorun varsa önce sözleşme, banka hareketleri ve tarafların yazışmaları birlikte okunmalıdır.

Kira sözleşmesi incelemesi

Kiralananın adresi, kullanım amacı, süre, kira bedeli, ödeme hesabı, artış yöntemi ve yan giderler kontrol edilir. Konut ile ofis kira ilişkisinde ihtiyaçlar ve işletme giderleri farklılaşabilir. Kefil, teminat, erken tahliye, tadilat ve anahtar teslimi gibi ek düzenlemeler de uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.

Yeşilköy kira dosyasında adım sırası

Yeşilköy'deki konut veya işyeri için ilk soru “hangi davayı açacağız?” değil, uyuşmazlığın hangi hukuki sebebe dayandığıdır. Ödenmeyen kira bedeli, ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa, kira tespiti ve uyarlama aynı koşullara veya aynı sürelere tabi değildir. Sözleşme başlangıç tarihi, tebligat tarihi, ödeme günü ve anahtar teslimi ayrı bir zaman çizelgesine yerleştirilmelidir.

Kritik süreler ve arabuluculuk

• Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için verilecek yazılı sürenin en az otuz gün olduğu düzenlenir.

• Kiraya verenin ihtiyacı veya esaslı yeniden inşa sebebine dayanan davada TBK 350'deki dönem ve bir aylık dava süresi somut sözleşmeye göre hesaplanır.

• Tahliye taahhüdünde, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi veya dava yolu değerlendirilir; belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ayrıca kontrol edilir.

• 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bu kuralın istisnasıdır.

Yanlış hukuki sebebe göre gönderilen ihtar veya kaçırılan süre, dosyanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle internetten alınan tek tip ihtar yerine sözleşme ve ödeme kayıtları birlikte incelenmelidir.

Tahliye sebepleri ve kanunun aradığı süreler

Tahliye, tek bir sebebe değil birden çok yola dayanabilir ve her yolun kendi süresi vardır. Uygulamada en sık karşılaşılan üç tanesi şöyledir.

Kira bedelinin ödenmemesi. Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre genel olarak en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar; bildirimin tebliğ tarihi bu nedenle dosyanın en kritik verisidir.

Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar. Kanunun 352. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aynı maddeye göre kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Her iki yolda da bir aylık sürenin kaçırılması hakkın o dönem için kullanılamaması sonucunu doğurur.

On yıllık uzama süresi. Kanunun 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Yeşilköy'de uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bu on yıllık eşiğin hangi tarihte dolduğu ayrıca hesaplanır.

Tahliye sürecinde belge sırası

Ödeme yapılmadığı iddia ediliyorsa hangi ayların borçlu olduğu, ihtarın ne zaman ulaştığı ve sonradan yapılan ödemelerin nasıl mahsup edileceği belirlenir. İhtiyaç, yeniden inşa, taahhüt veya başka bir sebebe dayanılıyorsa bu sebebin gerçekliği ve belgeleri ayrıca incelenir. Tahliye talebi ile kira alacağı aynı dosyada düşünülse de hukuki şartları farklı olabilir.

Kira tespiti ve uyarlama

Kira bedelinin yeniden belirlenmesinde sözleşmenin başlangıcı, önceki bedeller, taşınmazın niteliği, emsal çevre ve hakkaniyet ölçütleri önem taşır. Ekonomik koşulların olağanüstü değiştiği iddiasında uyarlama gündeme gelebilir; ancak her artış talebi uyarlama davası anlamına gelmez. Emsal araştırması ve taşınmazın gerçek özellikleri belgeye dönüştürülmelidir.

Depozito, aidat ve teslim

Depozitonun hangi hesapta tutulduğu, aidatın kime ait olduğu, demirbaşların durumu ve anahtar teslim tutanağı başlangıçta kayıt altına alınmalıdır. Tahliye sırasında boya, hasar ve olağan kullanım ayrımı yapılır. Fotoğraflar tarihleriyle saklanmalı, tek taraflı masraf kesintileri açıklanmalıdır.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku hizmetleri sayfası incelenebilir. Kentsel dönüşüm nedeniyle taşınma ve kira desteği hakkında kira yardımı rehberi yardımcı olabilir; dönüşüm bağlantılı riskler için kentsel dönüşüm sayfasındaki sözleşme başlıklarına da bakılabilir.

Teslim ve yeniden kiralama süreci

Tahliye sonrasında anahtarın teslim edildiği tarih, taşınmazın fotoğrafları, sayaç değerleri ve kalan demirbaşlar yazılı tutanakla belirlenmelidir. Kiraya veren yeniden kiralama yapacaksa ilan tarihi ve gösterim kayıtları, boş kalma süresine ilişkin iddianın değerlendirilmesine yardımcı olabilir. Kiracı ise boya, temizlik ve olağan yıpranma arasındaki farkı belgelemelidir. Ofis kullanımında demirbaş, tabela, ortak alan ve bakım giderleri ayrıca listelenmelidir. Sözleşmenin sona ermesiyle tüm hesapların otomatik olarak kapandığı varsayılmamalıdır.

Kira uyarlaması ile kira tespiti arasındaki fark nedir?

Kira tespiti esas olarak bedelin yeniden belirlenmesini, uyarlama ise olağan dışı koşulların sözleşme dengesini bozduğu iddiasını inceler. Hangi yolun uygun olduğu sözleşme ve olaylara göre ayrılır.

Yeşilköy için mahkeme ve başvuru rotası

Bakırköy Adliyesi Yeşilköy'ün bağlı olduğu Bakırköy ilçesine hizmet verir. Adliyenin resmî birim sayfasına göre sulh hukuk mahkemeleri Bahçelievler Ek Binasındadır. Arabuluculuk, icra veya dava yolu seçildikten sonra başvuru bürosu ve güncel bina bilgisi UYAP ile resmî adliye sayfasından kontrol edilmelidir.

Resmî kaynaklar

• Bakırköy Adliyesi hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Resmî kaynak kontrolü: Türk Borçlar Kanunu maddeleri 26 Temmuz 2026 tarihinde Adalet Bakanlığı mevzuat sisteminden doğrulanmıştır.

Ön görüşme talebi

Yeşilköy'de kira sözleşmesi, tahliye veya kira alacağı ile ilgili dosyanız için ilk değerlendirmeyi iletişim sayfasından ön görüşme talebi oluşturarak başlatabilirsiniz. Genel süreç başlıkları için gayrimenkul hukuku hizmet sayfası da incelenebilir.

Sık sorulan sorular