Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Çıkarma ve İcra

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenlerin en sık başvurduğu yazılı güvencelerden biri tahliye taahhütnamesidir. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği bu belge, taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmediğinde doğrudan icra dairesine götürülebilir. Uygulamada bu sürece tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi denir. Süreç, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun kısa ve katı süre kurallarına bağlıdır; bir tek sürenin kaçırılması dahi elinizdeki belgeyi kullanılamaz hâle getirebilir.

Aşağıda; geçerli bir tahliye taahhüdünün şartlarını, icra takibinin aşamalarını, kiracının itiraz haklarını ve süre kaçırıldığında ortaya çıkan sonuçları kanun metinleri ve Yargıtay kararları üzerinden ele alıyoruz. Kira ve mülkiyet uyuşmazlıklarındaki çalışma alanlarımızı gayrimenkul hukuku ve icra ve iflas hukuku sayfalarımızdan inceleyebilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesi nedir, hangi şartlarda geçerlidir?

Tahliye taahhüdünün yasal dayanağı TBK m.352/1'dir. Madde metni şöyledir: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Bu tek cümlelik hüküm, uygulamada tartışılan şartların tamamını içinde barındırır:

1. Yazılı şekil: Taahhüdün yazılı olması zorunludur. Sözlü olarak verilen "şu tarihte çıkarım" beyanları, tanıkla doğrulansa dahi TBK m.352/1 anlamında taahhüt sayılmaz. Kanun noter şekli aramaz; adi yazılı taahhütname de geçerlidir. Buna karşılık noterde düzenlenen veya imzası onaylanan bir taahhütname, itiraz aşamasında farklı bir hukuki sonuç doğurur; bu farkı aşağıda İİK m.275 başlığı altında açıklıyoruz.
2. Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması: Madde, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmesini açıkça arar. Kira sözleşmesiyle aynı anda, kiracı henüz taşınmaza yerleşmeden alınan taahhütler bu şartı karşılamaz. Kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen taahhüdün ise kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayıldığı kabul edilmektedir.
3. Belirli bir tahliye tarihi: Metin "belli bir tarihte boşaltmayı" ifadesini kullanır. "İstenildiğinde", "gelecek yaz" gibi belirsiz ifadeler taahhüdün konusunu belirli kılmaz; bu tür belgelere dayanılarak süre hesabı da yapılamaz.
4. Kiracının veya yetkili temsilcisinin imzası: Taahhüt kiracıya ait olmalıdır. Tüzel kişi kiracılarda, belgeyi imzalayan kişinin belgenin düzenlendiği tarihte şirketi temsile yetkili olup olmadığı ayrıca incelenir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde süreler nelerdir?

Süreç, birbirini izleyen kısa süreler üzerine kuruludur. Aşağıdaki tablodaki değerlerin tamamı doğrudan kanun metinlerinden alınmıştır:

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi nasıl başlatılır?

Elinizde geçerli bir taahhütname varsa ve kiracı belgede yazılı tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, mahkeme yolunu beklemeden icra dairesi üzerinden tahliye takibi başlatılabilir. Takip üç aşamada ilerler.

1. Bir ay içinde icra dairesine başvuru

TBK m.352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde ya icraya başvurmalı ya da dava açmalıdır. İİK m.272/1 de aynı süreyi öngörür: "Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir." Bu süre hak düşürücü niteliktedir; geçirilmesi hâlinde aynı taahhütnameye dayanılarak yeniden takip yapılamaz.

2. Tahliye emrinin tebliği ve on beş günlük süre

Talep üzerine icra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir. İİK m.272/2'nin ifadesiyle: "Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder." Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının kimlik bilgileri, sözleşme tarihi ve kiranın yenilendiğine ya da uzatıldığına dair itirazı varsa bunu yedi gün içinde daireye bildirmesi gerektiği; aksi hâlde zorla çıkarılacağı yazılır.

3. Süresinde itiraz edilmezse zorla tahliye

İİK m.273'e göre "müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur." Aynı madde, tahliye edilecek yerde kiralayana ait olmayan eşya bulunması hâlinde İİK m.26 hükmünün kıyasen uygulanacağını belirtir; yani eşyanın kaldırılması ve muhafazası da icra dairesi eliyle yürütülür.

Kiracı tahliye emrine kaç gün içinde ve nasıl itiraz eder?

İİK m.274/1 itirazın usulünü açıkça düzenler: "İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir." Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre bu şekilde yapılan itiraz, tahliye takibini durdurur. Yani kiracı yedi günlük süre içinde itirazını icra dairesine ulaştırdığı anda tahliye işlemleri kendiliğinden durur; kiraya verenin başka bir adım atması gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan itiraz sebepleri; taahhütnamedeki imzanın kiracıya ait olmadığı, düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğu ve kira ilişkisinin yenilendiği iddialarıdır. İcra takiplerine itirazın genel usulünü ve dilekçe yapısını icra takibine nasıl itiraz edilir başlıklı makalemizde ayrıntılı biçimde ele aldık.

Kiracı itiraz ederse kiraya veren ne yapabilir?

İİK m.275/1 uyarınca itiraz üzerine kiralayan, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Ancak maddenin ikinci fıkrası, talebin kabul edilebilmesini belgenin niteliğine bağlar: tahliye talebi "noterlikçe re'sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye" dayanıyor ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremiyorsa itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur.

Bu düzenleme, noter onayının neden önemli olduğunu açıklar: adi yazılı bir taahhütnamede kiracı imzayı veya tarihi inkâr ettiğinde icra mahkemesi çoğu hâlde talebi reddeder. İİK m.275'in son fıkrası bu ihtimali de karşılar: itirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten ya da talep reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Genel hükümlere göre mahkemeye gidilecekse arabuluculuk aşaması atlanamaz. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 7445 sayılı Kanun'la eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Aynı bent, kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu şartın dışında tutar; dolayısıyla doğrudan icra dairesinden tahliye takibi başlatmak için arabuluculuğa başvurmak gerekmez.

Bir aylık süre kaçırılırsa taahhütname ne olur?

Bir aylık sürenin kaçırılması, uygulamada taahhütnameye dayalı takiplerin en sık düştüğü noktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E.2012/8861, K.2012/12771 sayılı ve 04.10.2012 tarihli kararında, 31.12.2010 tahliye tarihli bir taahhütnameye dayanılarak 23.02.2011'de başlatılan takip süresinde sayılmamış ve karar şu gerekçeyle düzeltilerek onanmıştır: "İİK'nun 272.maddesi gereğince tahliye taahhüdündeki taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması ya da bu süre içinde icra takibi başlatılması gerekmektedir." Kararın ayırt edici yönü, sürenin taraflarca ileri sürülmesine gerek olmadan mahkemece re'sen dikkate alınacağını belirtmesidir. (karar metni)

Süre kaçırıldığında kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez; taşınmaz da tahliye edilmez. Kiraya verenin elinde, koşulları varsa ihtiyaç veya iki haklı ihtar gibi başka tahliye sebepleri kalır. Kira bedeli ödenmiyorsa süreç bu kez ödeme emrine dayalı olarak yürür; kira alacağının ödenmemesi hâlinde icra sürecinin nasıl işlediğini kaç ay borç ödenmezse icra gelir başlıklı makalemizde, haciz aşamasını ise icra borcu ödenmezse ne olur başlıklı makalemizde açıkladık. Takip konusu kira alacağına işleyecek faizi hesaplamak için icra faiz hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Boş kâğıda atılan imza tahliye taahhüdünü geçersiz kılar mı?

Kiracıların en çok ileri sürdüğü savunma, taahhütnamenin boş olarak imzalatıldığı ve tarihinin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğudur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2022/8302, K.2023/167 sayılı ve 21.02.2023 tarihli kararında, bu savunmanın hangi delille ispat edilebileceği Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.05.2008 tarihli, 2008/369 E., 2008/394 K. sayılı kararına atıfla ortaya konmuştur. Karar metnine alınan bölüm şöyledir: "Öncelikle belirtilmelidir ki, boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığında; ancak yazılı delille ispatı gerektiğinde ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceğinde uyuşmazlık bulunmamaktadır."

Aynı yönde HMK m.201, senede bağlı iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hükmünü ortadan kaldıracak nitelikteki hukuki işlemlerin tanıkla ispat edilemeyeceğini düzenler. Sonuç olarak "bana boş kâğıt imzalattılar" savunması tek başına yeterli olmaz; iddianın yazılı delille ortaya konması, yazılı delil yoksa usulünce dayanılmış olması koşuluyla yemin deliline başvurulması gerekir. Anılan kararda imza itirazı bilirkişi incelemesiyle çözülmüş, imzanın kiracı şirket yetkilisine ait olduğu belirlendikten sonra taahhüt geçerli sayılmıştır. (karar metni)

Kira sözleşmesi uzarsa eski tarihli taahhütname kullanılabilir mi?

Tahliye taahhüdü, üzerinde yazılı tarih bakımından hüküm ifade eder. TBK m.347/1'e göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren sözleşmeyi yalnızca sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez. Bu nedenle bir dönem için verilen taahhüde bir ay içinde başvurulmamışsa, aynı belge sonraki kira yılı için yeniden kullanılamaz; yeni dönem için yeni tarihli bir taahhütname alınması gerekir.

Sürenin kaçırılmasını önleyen tek yasal imkân TBK m.353'tür: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır." Bildirimin bir aylık süre içinde ve yazılı olarak yapılması şarttır; ispat kolaylığı bakımından noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir.

Tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme hangisidir?

HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakır. İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması talebi ise İİK m.275/1 gereği icra mahkemesine yöneltilir.

Bakırköy, Yeşilköy ve Florya çevresindeki taşınmazlara ilişkin kira uyuşmazlıkları Bakırköy adliyesi bünyesindeki mahkemeler ve icra daireleri eliyle yürütülür. Bölgedeki çalışma alanlarımıza Yeşilköy avukat sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Tahliye gecikmesi nedeniyle gündeme gelen haksız işgal tazminatı (ecrimisil) taleplerini ise ecrimisil ihtarname örneği makalemizde ayrıca inceledik.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi, kanunun öngördüğü şartlar eksiksiz karşılandığında mahkeme sürecine girmeden sonuç alınabilen bir yoldur. Buna karşılık süreç; bir aylık hak düşürücü süre, tahliye emrinin usulüne uygun tebliği ve belgenin noter onaylı olup olmaması gibi noktalarda dar bir hata payına sahiptir. Taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra ve belirli bir tarih içerecek şekilde düzenlenmesi, sürelerin takvime bağlanması ve TBK m.353 bildiriminin zamanında yapılması, sonradan giderilmesi güç sorunların önüne geçer.

Tahliye taahhüdünün hazırlanması, icra takibinin başlatılması veya tahliye emrine itiraz edilmesi konusunda hukuki değerlendirmeye ihtiyaç duyarsanız gayrimenkul hukuku alanındaki çalışmalarımız kapsamında bizimle iletişime geçebilirsiniz.