İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği ve Tahliye Koşulları

Kira uyuşmazlıklarında en sık sorulan sorulardan biri, ev sahibinin kendi gereksinimini ileri sürerek kiracının tahliyesini isteyip isteyemeyeceğidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu hakkı kiraya verene tanır; ancak hakkın kullanılmasını sıkı bir süre düzenine, yazılı bildirim koşullarına ve gereksinimin mahkemede ispatına bağlar. Bu yazıda, kiraya verenin kendi gereksinimine dayanan tahliye yolunu kanun metni ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları üzerinden ele alıyoruz. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin izleyeceği yol bundan farklıdır; onu yeni satın alınan evdeki kiracının tahliyesi başlıklı yazımızda ayrıca inceledik.

Ev sahibi "kendim oturacağım" diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, ancak yalnızca kanunun saydığı kişiler için ve kanunun öngördüğü sürede açılacak bir dava ile. TBK m.350 hükmü şöyledir:

"Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

Buradaki iki noktanın altını çizmek gerekir. Birincisi, gereksinim yalnızca maddede sayılan kişiler için ileri sürülebilir: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. İkincisi, tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; kiracı çıkmıyorsa mahkeme kararı gerekir. Noterden çekilen bir ihtarname tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede hangi şartlar birlikte aranır?

Tahliye kararı verilebilmesi için aşağıdaki unsurların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Kanunda sayılan bir kişi için gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler. Bu liste sınırlıdır; kardeş, yeğen ya da arkadaş için gereksinim iddiası bu maddeye dayandırılamaz.
• Konut ya da işyeri gereksinimi: Taşınmazın depo olarak kullanılması, yatırım getirisinin artırılması veya daha yüksek bedelle kiraya verilmesi bu kapsamda değildir.
• Kullanma zorunluluğu: Kanun "kullanma zorunluluğu" ifadesini kullanır. Yargıtay bunu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması biçiminde somutlaştırır.
• Süresinde açılmış dava: Dava açma süresi kamu düzenindendir; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2025 tarihli kararında da belirtildiği üzere bu süre "davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır" (3. HD, E.2025/2677, K.2025/5038; 6. HD, E.2015/8286, K.2016/3259 kararına atıfla).
• Arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi: Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi sürede açılır?

Süreler bu davanın en kritik başlığıdır; kaçırılan bir süre davanın esasına hiç girilmeden reddedilmesine yol açar. Kanun metninden çıkan süre düzeni şöyledir:

Dava açma süresi ile sözleşmenin yenilenme dönemi çoğu zaman karıştırılır. Yıldan yıla uzayan bir kira ilişkisinde süre, uzayan dönemin sonunda yeniden işlemeye başlar. Sürelerin adli tatile denk gelmesi hâlinde nasıl işlediğini adli tatilde sürelerin işleyişini ele aldığımız yazımızda ayrıntılı anlattık.

İhtarname dava açma süresini uzatır mı?

Uzatır, ancak her ihtarname değil. TBK m.353 şu koşulu arar:

"Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."

Yani uzamanın gerçekleşmesi için bildirimin iki niteliği taşıması gerekir: en geç dava açma süresi içinde yapılmış olması ve dava açılacağının bildirilmesi. Yalnızca "sözleşmeyi yenilemek istemiyorum" ya da "evi boşaltın" içerikli bir yazı, dava açılacağını bildirmediği sürece bu sonucu doğurmayabilir. Bildirimin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması da aranır; tebligatın nasıl yürütüldüğüne ilişkin pratik ayrıntıları tebligat süreçlerini anlattığımız yazımızda bulabilirsiniz.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, "kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı saymıştır. Arabulucuya başvurulmadan açıldığı anlaşılan dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir.

Uygulamada asıl tartışma, başvurunun ne zaman yapılacağıydı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin 21.10.2025 tarihli kararında, daha önce verilmiş kararına atıfla şu ölçüt aktarılmıştır: "dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusununda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır."

Bu, sürenin iki kez hesaplanmasını gerektirir: önce dava açma hakkının doğduğu tarih belirlenir, arabuluculuk başvurusu bu tarihten sonra yapılır, son tutanağın düzenlenmesiyle duran bir aylık süre kaldığı yerden işlemeye devam eder ve kalan süre içinde dava açılır. Erken yapılan bir arabuluculuk başvurusu, dava süresinde açılmış olsa bile davanın usulden reddine yol açabilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu nasıl ispatlanır?

Uygulamadaki asıl mücadele burada yaşanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik formülü kararlarda şöyle ifade edilir: "İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."

Bu ölçütün somut olaylarda nasıl uygulandığını iki karar iyi gösteriyor. Dairenin 15.01.2019 tarihli kararında, konut gereksinimi ileri sürülen kişinin 80 yaşının üzerinde olduğu ve kızının yanında kaldığı, ayrıca başka bir yerde konutu bulunduğu belirlenmişti. Daire, "İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz" diyerek, tanık beyanlarının gereksinimi doğrulaması karşısında gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu sayılması gerektiğine hükmetmiştir.

Dairenin 10.12.2025 tarihli kararında ise onkolojik tedavi gören davacının sağlık belgeleri ile tapu kayıtları birlikte değerlendirilmiş; ihtiyaçlının dava konusu il ve ilçede başka taşınmazının bulunmadığının ve gereksinim iddiasının tanık beyanlarıyla doğrulandığının belirlenmesi üzerine tahliye kararı onanmıştır. Görüldüğü gibi mahkemeler soyut beyanla yetinmemekte; tapu kayıtları, sağlık raporları, iş ya da öğrenim belgeleri, evlilik hazırlığına ilişkin deliller ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilmektedir.

Kiracı tarafında ise savunma çoğunlukla gereksinimin samimi olmadığı üzerine kurulur: kiraya verenin oturmaya elverişli boş başka taşınmazlarının bulunması, tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın başkasına kiraya verilmiş olması ya da tahliye talebinin kira bedelini yükseltme pazarlığıyla eş zamanlı yürütülmesi bu yönde değerlendirilebilecek olgulardır. Kira bedelinin yasal sınırlar içinde ne kadar artırılabileceğini kira artışı hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Şirketin ihtiyacı için gerçek kişi tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 04.10.2017 tarihli kararında, ortağı olduğu işletmenin ticari alanını genişletmek ve ikinci şube açmak amacıyla tahliye isteyen gerçek kişi davacının talebi reddedilmiştir. Kararda "Kanun hükmüne ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz" denilmiştir. Tüzel kişinin gereksinimi ile ortağının kişisel gereksinimi birbirinden ayrıdır; dava açan sıfatının doğru belirlenmesi bu nedenle önem taşır.

Tahliyeden sonra taşınmaz üç yıl kimseye kiralanamaz mı?

TBK m.355'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır ve bu hakkın kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.

Ayrıca TBK m.354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye konulan "kiracı ihtiyaç hâlinde derhâl tahliye eder" türü kayıtlar bu nedenle kiracının kanundan doğan korumasını ortadan kaldırmaz.

Kiraya verenin gereksinimi ile yeni malikin gereksinimi arasındaki fark nedir?

İki hüküm sık sık birbirine karıştırılır. Farkı en yalın biçimde şöyle kurmak mümkündür: TBK m.350 taşınmazı zaten elinde tutan kiraya verene, TBK m.351 ise taşınmazı sonradan edinen kişiye aittir.

Evi kiracısıyla birlikte satın aldıysanız izlemeniz gereken yol bu yazıdaki değil, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye yazımızdaki yoldur; iki yolun süreleri ve şekil şartları birbirinin yerine geçmez.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi örneği nasıl yazılır?

Aşağıdaki örnek, TBK m.353'teki "dava açacağını yazılı olarak bildirme" koşulunu karşılamak üzere düzenlenmiş bir taslaktır. Somut olayın sözleşme tarihleri, gereksinim sahibi ve delil durumu değiştikçe metnin de değişmesi gerekir.

İHTARNAME

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad] — T.C. Kimlik No: [...] — Adres: [...]
VEKİLİ: [varsa]
MUHATAP (KİRACI): [Ad Soyad] — Adres: [...]
KONU: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350 uyarınca konut gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin ve süresinde tahliye edilmemesi hâlinde dava açılacağının ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Maliki bulunduğum [taşınmazın açık adresi] adresindeki konutta, [...] başlangıç tarihli ve [...] süreli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktasınız.

2. Söz konusu konuta [kendim / eşim / oğlum / kızım / annem / babam] bakımından konut gereksinimi doğmuştur. Gereksinim gerçek, samimi ve zorunludur. [Gereksinimin dayanağı somut olarak açıklanır: sağlık durumu, iş veya öğrenim yeri değişikliği, evlilik, hâlen kirada oturuluyor olması vb.] Oturmaya elverişli başkaca bir konutum bulunmamaktadır.

3. Bu nedenle kira sözleşmesinin [...] tarihinde sona erecek dönemin sonunda yenilenmeyeceğini, taşınmazı bu tarihte tahliye etmeniz gerektiğini bildiririm.

4. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca, belirtilen tarihte tahliye gerçekleşmediği takdirde konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açacağımı şimdiden ihtar ederim.

5. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olduğundan, dava öncesinde arabuluculuk sürecinin başlatılacağını da bildiririm.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda belirtilen tarihte taşınmazı tahliye ederek anahtarı tarafıma teslim etmenizi, aksi hâlde tahliye davası açılacağını ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm. [Tarih]

İhtar Eden: [Ad Soyad — İmza]

Sayın Noter: Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini talep ederim.

İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi ve tebliğ şerhli nüshanın saklanması, ileride dava açıldığında bildirimin süresinde yapıldığını ispat açısından belirleyicidir.

Tahliye kararı çıkarsa süreç nasıl ilerler?

Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilemeyeceği için, ilk derece mahkemesi kararının ardından istinaf ve gereken hâllerde temyiz aşamaları süreci uzatabilir. Kanun yollarının işleyişini istinaf ve temyiz sürecini anlattığımız yazımızda açıkladık. Kiracının tahliye tarihinden sonra taşınmazda kalmayı sürdürmesi hâlinde gündeme gelebilecek kullanım bedeli talepleri için ecrimisil talebini ele aldığımız yazımıza bakabilirsiniz.

Yasal Sorumluluk Reddi: Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye ya da mütalaa niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi sözleşme tarihleri, delil durumu ve güncel mevzuat çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Süreye bağlı hak kaybı yaşamamak için somut dosyanızı bir avukatla değerlendirmenizi öneririz.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye, kira bedelinin tespiti ve tazminat uyuşmazlıklarında süreler kısa ve çoğu zaman hak düşürücüdür. Bakırköy ve çevre ilçelerde yürüttüğümüz gayrimenkul hukuku çalışmalarımız kapsamında bu dosyaları takip ediyoruz. Dosyanızı görüşmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236