Yeni Satın Alınan Ev Kiracı Tahliye İhtarname Örneği ve Süreleri

Oturmak amacıyla bir konut satın aldığınızda içinde kiracı bulunması, taşınma planınızı doğrudan etkiler. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu durumu ayrı bir hükümle düzenlemiş ve taşınmazı sonradan edinen kişiye kendine özgü bir tahliye yolu tanımıştır. Bu yol, taşınmazı zaten elinde tutan kiraya verenin izlediği yoldan farklıdır: burada edinme tarihine bağlı bir yazılı bildirim şartı ve altı aylık bir bekleme dönemi vardır. Bu yazıda TBK m.351 kapsamındaki iki ayrı yolu, sürelerin nasıl hesaplandığını ve ihtarname örneğini kanun metni ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları üzerinden ele alıyoruz. Taşınmazı sonradan almayan kiraya verenin durumunu ise ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesini ele aldığımız yazımızda anlattık.

Evi kiracısıyla birlikte satın aldım, kira sözleşmesi ne olur?

Satış, kira sözleşmesini sona erdirmez. TBK m.310 açıktır: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Yani tapuyu devraldığınız anda, eski malikin kiracıyla yaptığı sözleşmenin kiraya vereni siz olursunuz. Kira alacağı size geçer, sözleşmedeki yükümlülükler de size geçer.

Buna ek olarak TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla "sözleşme bitti" demek tek başına bir tahliye sebebi değildir; kanunun ayrıca saydığı bir sebebe dayanmanız gerekir.

Yeni malikin önünde hangi iki yol vardır?

TBK m.351 iki fıkradan oluşur ve her fıkra ayrı bir yol tanımlar. Madde metni şöyledir: "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu iki yolu 01.03.2018 tarihli kararında şöyle özetlemiştir: "Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir."

İki yol birbirinin tamamlayıcısı değil, alternatifidir. Kanun ikinci fıkrada "dilerse" ifadesini kullanır; ikinci yolun kullanılabilmesi birinci yoldaki bir aylık bildirimin yapılmış olmasına bağlı değildir.

Bir aylık yazılı bildirim süresi nasıl hesaplanır?

Birinci yolun tek geçit noktası budur ve kaçırıldığında telafisi yoktur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 01.03.2018 tarihli kararında sürenin başlangıcı ve niteliği şöyle belirtilmiştir: "edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde" bildirim yapılmalıdır ve "edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir."

Bu ifadeden çıkan üç sonucu ayırmak gerekir:

• Başlangıç: Süre, tapudaki edinme tarihinden işlemeye başlar; edinme günü de sayılır.
• Aranan işlem gönderme değil tebliğdir: İhtarnamenin bir ay içinde noterden çıkarılmış olması yetmez; bildirimin kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır. Tebligat çoğu zaman birkaç gün sürdüğü için ihtarnamenin edinmeden hemen sonra çıkarılması gerekir. Tebligatın işleyişine ilişkin pratik ayrıntıları tebligat süreçlerini anlattığımız yazımızda ele aldık.
• Sonradan giderilemez: Süre geçtikten sonra çekilen ihtarname birinci yolu açmaz. Bu durumda ikinci yol, yani sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolu değerlendirilmelidir.

Altı aylık süre ne zaman başlar, dava en geç ne zaman açılabilir?

Aynı karara göre altı aylık süre edinme tarihinden itibaren hesaplanır ve dava bu sürenin dolmasından sonra açılır. Kararda ayrıca davanın ne kadar geciktirilebileceği de belirtilmiştir: "Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür."

Sürelerin tamamı bir arada şöyle özetlenebilir:

Yeni malikin gereksinimi ile kiraya verenin gereksinimi arasındaki fark nedir?

İki hüküm sık sık birbirinin yerine kullanılıyor; oysa süreleri, şekil şartları ve başlangıç anları farklıdır. TBK m.350 taşınmazı zaten elinde tutan kiraya verene aittir ve dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır; ayrıca bir bildirim şartı öngörülmez. TBK m.351 ise taşınmazı sonradan edinen kişiye aittir ve birinci yolda edinmeye bağlı bir bildirim ile altı aylık bekleme dönemi devreye girer.

Hangi maddeye dayandığınız dilekçenin kabul edilebilirliğini doğrudan etkiler. Taşınmazı sonradan edinmediyseniz izlemeniz gereken yol için kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye yazımıza bakmanızı öneririz.

Yeni malik dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda mı?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen m.18/B, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında kalan ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı saymıştır. Aynı Kanunun m.18/A-15 hükmüne göre "Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez."

Başvurunun zamanlaması ise dikkat gerektiriyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararında, TBK m.350'ye dayalı davalar bakımından daha önce verilmiş kararına atıfla "dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusununda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir" ölçütü aktarılmıştır. Aynı kararda TBK m.351/1'e dayalı davalar yönünden ise "351/1 maddeye dayanılarak açılan ve farklı uygulamalar içeren Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri arasında çıkan bir uyuşmazlık bulunmadığından bu hususta da uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin karar verilmesine yer olmadığına" hükmedilmiştir.

Başka bir deyişle m.351 bakımından bağlayıcı bir uyuşmazlık giderme kararı bulunmamaktadır ve kararda aktarılan bölge adliye mahkemesi uygulamaları bu noktada birbirinden ayrılmaktadır. Bu belirsizlik karşısında, arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğmasından sonra yapılması hak kaybı riskini azaltan yaklaşımdır.

Yeni malikin gereksinimi nasıl ispatlanır?

Bildirim ve süre şartlarını eksiksiz yerine getirmiş olmak tek başına tahliye kararı doğurmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 01.03.2018 tarihli kararında bu husus "Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir" denilerek vurgulanmış ve ölçüt şöyle konulmuştur: "İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."

Son cümle uygulamada özellikle önemlidir: gereksinim yalnızca dava açıldığı anda değil, yargılama sürdüğü sürece de devam etmelidir. Yeni malikin dava devam ederken başka bir konut edinmesi ya da başka bir şehre yerleşmesi, gereksinim iddiasını tartışmalı hâle getirebilir.

Aynı kararda, emekli öğretmen olan davacının kırtasiye işletmek üzere taşınmazı edindiği olayda; dershaneyle yaptığı son iş sözleşmesinin bir yıl süreli olduğu ve keşif sonrası bilirkişi raporuyla taşınmazın kırtasiyecilik işine uygun bulunduğu tespit edilmiş, tüm deliller birlikte değerlendirilerek gereksinim iddiasının gerçek ve samimi olduğu sonucuna varılmıştır. Görüldüğü gibi mahkemeler soyut beyanla yetinmemekte; tapu kayıtları, iş ve gelir belgeleri, sağlık raporları, keşif ve bilirkişi incelemesi ile tanık anlatımları birlikte değerlendirilmektedir.

Kiracı tarafında savunma çoğunlukla gereksinimin samimi olmadığı üzerine kurulur: yeni malikin oturmaya elverişli başka taşınmazlarının bulunması, tahliye talebinin kira bedelinin yükseltilmesi pazarlığıyla birlikte yürütülmesi ya da tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın başkasına kiraya verilmesi bu yönde değerlendirilebilecek olgulardır. Kira bedelinin yasal sınırlar içinde ne kadar artırılabileceğini kira artışı hesaplama aracımızla hesaplayabilirsiniz.

Yatırım amacıyla alınan evin kiracısı çıkarılabilir mi?

TBK m.351 yalnızca "konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu" hâlini düzenler. Taşınmazın kira getirisini yükseltmek, boş olarak satmak ya da değerlendirme amacıyla elde tutmak bu kapsamda değildir. Yalnızca tapuyu devralmış olmak, kanunun aradığı gereksinim unsuru bulunmadıkça tahliye sonucunu doğurmaz.

Gereksinim ileri sürülebilecek kişiler de sınırlıdır: yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, yeğen ya da ortak olunan bir şirket bu listede yer almaz.

Tahliyeden sonra ev üç yıl boyunca kiraya verilemez mi?

Yeni malik, tapuyu devraldığı anda kira sözleşmesinin tarafı olduğundan TBK m.355'teki yasak onun için de geçerlidir. Hükme göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu hükümlere aykırı davranılması hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir.

Ayrıca TBK m.354 uyarınca dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; satış sırasında düzenlenen protokollere konulan tahliye kayıtları kiracının kanundan doğan korumasını ortadan kaldırmaz.

Yeni malikin tahliye ihtarnamesi örneği nasıl yazılır?

Aşağıdaki taslak, TBK m.351/1'deki "edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirme" koşulunu karşılamak üzere düzenlenmiştir. Tapu tarihleri, gereksinim sahibi ve delil durumu değiştikçe metnin de değişmesi gerekir.

İHTARNAME

İHTAR EDEN (YENİ MALİK): [Ad Soyad] — T.C. Kimlik No: [...] — Adres: [...]
VEKİLİ: [varsa]
MUHATAP (KİRACI): [Ad Soyad] — Adres: [...]

KONU: Taşınmazın edinildiğinin bildirilmesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.351 uyarınca konut gereksinimi nedeniyle tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

1. Kiracısı bulunduğunuz [taşınmazın açık adresi] adresindeki taşınmazı [...] tarihinde tapudan satın alarak edinmiş bulunmaktayım. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı tarafımdır.

2. Taşınmaza [kendim / eşim / oğlum / kızım / annem / babam] bakımından konut gereksinimi bulunmaktadır. Gereksinim gerçek, samimi ve zorunludur. [Gereksinimin dayanağı somut olarak açıklanır: hâlen kirada oturuluyor olması, iş veya öğrenim yeri, sağlık durumu, aile birleşimi vb.]

3. İşbu ihtarname, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun tarafınıza yazılı olarak bildirilmesi amacıyla düzenlenmiştir.

4. Anılan hüküm uyarınca kira sözleşmesini altı ay sonra açacağım dava ile sona erdirme hakkım bulunduğundan, taşınmazı en geç [edinme tarihinden altı ay sonrasına denk gelen tarih] tarihinde tahliye ederek anahtarı tarafıma teslim etmenizi ihtar ederim.

5. Belirtilen tarihte tahliye gerçekleşmediği takdirde, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı olan arabuluculuk sürecinin başlatılacağını ve ardından tahliye davası açılacağını bildiririm.

SONUÇ VE İSTEM: Taşınmazı yukarıda belirtilen tarihte tahliye ederek anahtarı tarafıma teslim etmenizi, aksi hâlde tahliye davası açılacağını ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririm. [Tarih]

İhtar Eden Yeni Malik: [Ad Soyad — İmza]

Sayın Noter: Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhli bir nüshasının tarafıma verilmesini talep ederim.

Tebliğ şerhli nüshanın saklanması, bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya ulaştığının ispatı bakımından belirleyicidir; bu belge olmadan birinci yolun şartlarının yerine getirildiğini göstermek güçleşir.

Tahliye kararı çıkarsa süreç nasıl ilerler?

Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilemeyeceğinden, ilk derece mahkemesi kararının ardından istinaf ve gereken hâllerde temyiz aşamaları süreyi uzatabilir; kanun yollarının işleyişini istinaf ve temyiz sürecini anlattığımız yazımızda açıkladık. Kiracının tahliye tarihinden sonra taşınmazda kalmayı sürdürmesi hâlinde gündeme gelebilecek kullanım bedeli talepleri için ecrimisil talebini ele aldığımız yazımıza bakabilirsiniz. Satın alma öncesinde tapu kaydının ve taşınmaz üzerindeki şerhlerin incelenmesi, sonradan çıkacak uyuşmazlıkları azaltır; kamulaştırma gibi özel durumların bedele etkisini kamulaştırma bedelini anlattığımız yazımızda ele aldık.

Yasal Sorumluluk Reddi: Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye ya da mütalaa niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi tapu ve sözleşme tarihleri, delil durumu ve güncel mevzuat çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bir aylık bildirim süresi kaçırıldığında telafisi bulunmadığından, somut dosyanızı bir avukatla değerlendirmenizi öneririz.

Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye, kira bedelinin tespiti ve tapuya ilişkin uyuşmazlıklarda süreler kısa ve çoğu zaman hak düşürücüdür. Bakırköy ve çevre ilçelerde yürüttüğümüz gayrimenkul hukuku çalışmalarımız kapsamında bu dosyaları takip ediyoruz. Dosyanızı görüşmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236