Kiracının Eve Verdiği Zararın Tazmini, Depozito İadesi ve Yasal Haklar

Kira ilişkisi sona erdiğinde neredeyse her dosyada aynı iki soru karşımıza çıkar: evde oluşan bozulmaların bedelini kim ödeyecek ve depozito ne zaman geri verilecek? Bu iki soru birbirine bağlıdır, çünkü kiraya verenler çoğu zaman hasar iddiasını güvence bedelini alıkoymanın gerekçesi yapar. Türk Borçlar Kanunu ise konuyu iki tarafı da bağlayan açık kurallara oturtmuştur. Aşağıda güvence bedelinin üst sınırını, iadesinin usulünü ve olağan eskime ile hor kullanma arasındaki sınırı, kanun metni ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararları üzerinden ele alıyoruz.

Depozito en fazla ne kadar olabilir ve nereye yatırılır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinin ilk fıkrası şu düzenlemeyi getirmiştir: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.” Bu, sözleşmeyle aşılamayan bir üst sınırdır.

Maddenin ikinci fıkrası güvencenin nasıl tutulacağını da belirlemiştir. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Kanun, bankanın hangi hâllerde ödeme yapabileceğini de sayar: iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı. Yani depozito, kiraya verenin tek taraflı kararıyla harcanabilecek bir para değildir.

Uygulamada depozitonun elden verilmesi hâlâ çok yaygındır. Bu durumda kanunun öngördüğü banka güvencesi devre dışı kalır ve uyuşmazlık doğrudan iki taraf arasına taşınır; kiracının parayı geri alması için ihtar, icra takibi veya dava yoluna gitmesi gerekir.

Kiracı evi hangi durumda aldığı gibi teslim etmek zorundadır?

Kiracının iki temel yükümlülüğü vardır. Birincisi kullanım sırasındaki özen borcudur: TBK m.316/1'e göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. İkincisi geri verme borcudur: m.334/1'e göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür.

Aynı maddenin ikinci fıkrası, sözleşmelere konulan peşin tazminat kayıtlarını geçersiz saymıştır: kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçerli değildir. Sözleşmeye “çıkarken şu kadar tazminat ödenecektir” biçiminde konulan maktu kayıtlar bu hüküm karşısında sonuç doğurmaz.

Olağan eskime ile hor kullanma arasındaki fark nedir?

Okurun en çok yanıldığı nokta burasıdır. TBK m.334/1'in ikinci cümlesi açıktır: kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Her yıpranma kiracıya fatura edilemez; yalnızca sözleşmeye aykırı, kötü kullanımdan doğan zararlar tazmin ettirilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/8673, K.2019/5189, T.30.05.2019 sayılı kararında bu ayrımı şöyle kurmuştur: “Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.” Aynı kararda, hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken kiralananın kullanım süresinin ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacının göz önünde bulundurulması gerektiği belirtilmiş; hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payının da düşülmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Bu iki ölçüt pratikte şu anlama gelir: uzun süre oturulmuş bir dairede boyanın solmuş, zeminin matlaşmış olması beklenen bir sonuçtur ve kiracıya yüklenemez. Buna karşılık aynı dairede kırılmış bir cam ya da delinmiş bir tezgâh, kullanım süresiyle açıklanamayacağı için hor kullanma başlığı altında değerlendirilir. Hangi kalemin hangi gruba girdiği ve yıpranma payının oranı, somut olayda bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Ev sahibi hasarı yazılı bildirmezse ne olur?

Depozito uyuşmazlıklarının kilit hükmü TBK m.335'tir. Madde kiraya verene iki ayrı yükümlülük yükler: geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek. Kanunun sonucu bağladığı cümle şudur: “Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.” Yalnızca teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler bakımından kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde de hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin E.2025/4992, K.2026/1757, T.31.03.2026 sayılı kararına konu olayda kiraya veren, tahliyeden sonra delil tespiti yaptırmış, ancak bilirkişi raporu kiracıya tebliğ edilmemiş ve dava tahliyeden bir yıl beş ay sonra açılmıştır. Bölge adliye mahkemesi, m.335'teki gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediği için kiracının hor kullanma tazminatı sorumluluğundan kurtulduğu gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay bu kararı “davacı kiraya verenin 6098 sayılı Kanunun 335. maddesi uyarınca yazılı bildirim yükümlülüğünü makul bir sürede yerine getirmediğinin anlaşılmasına göre” gerekçesiyle onamıştır.

Bunun tersi de aynı ölçüde nettir. Aynı dairenin E.2025/3994, K.2026/1191, T.04.03.2026 sayılı kararında, kiracıya makul süre içinde bildirim yapıldığı saptanan dosyada hor kullanma tazminatına ve tadilat süresi kira kaybına hükmedilmesi yerinde bulunmuş; hesaplamada yıpranma payının düşülmüş olması da onama gerekçesinde ayrıca yer almıştır. Kiraya veren bakımından belirleyici olan, tespit yaptırmak değil, tespiti kiracıya makul sürede yazılı olarak bildirmektir.

Depozito hangi anda istenebilir hâle gelir?

İade borcunun doğması için kira ilişkisinin bitmesi yetmez; kiralananın fiilen geri verilmesi de gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/3426, K.2026/1556, T.24.03.2026 sayılı kararında bunu şöyle ifade etmiştir: “Depozito bedelinin kiracıya iade edilebilmesi için, kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Kiralanan tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmediği müddetçe, kiraya verenin depozito bedelini iade borcu doğmayacaktır.” Anahtar tesliminin belgelenmesi bu nedenle kiracının ilk işi olmalıdır.

Depozito bankaya yatırılmışsa devreye TBK m.342'nin üçüncü fıkrası girer. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Sürenin başlangıcı sözleşmenin sona ermesidir ve bildirimin muhatabı kiracı değil bankadır.

Depozito iade edilmezse kiracı hangi yolu izler?

Elden verilmiş bir depozitoda ilk adım, iade talebini yazılı hâle getirmektir; noter ihtarnamesi hem talebi hem de tarihi belgeler. Bundan sonrası için 2023 yılında getirilen bir dava şartı vardır: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıkları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakmıştır. Kiracı dilerse önce ilamsız icra takibi başlatabilir; kiraya verenin itirazı hâlinde takip durur ve itirazın iptali ya da kaldırılması istenir. Takip ve itiraz mekaniğinin ayrıntısı için icra takibine itiraz süreci ve dilekçe örneği başlıklı yazımızı, ödenmeyen alacaklarda takibin nasıl işlediği için kaç ay borç ödenmezse icra gelir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiraya verenin zarar talebi ne kadar sürede zamanaşımına uğrar?

Kira sözleşmesinden doğan hor kullanma tazminatı için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; TBK m.146 “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir” kuralını koyar. Yukarıda andığımız E.2025/3994, K.2026/1191 sayılı dosyada da ilk derece mahkemesi on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı gerekçesiyle işin esasına girmiş, karar Yargıtay tarafından onanmıştır.

Ancak sınırı pratikte çizen çoğu zaman zamanaşımı değil, m.335'teki bildirim yükümlülüğüdür. Zamanaşımı süresi dolmamış olsa bile, teslim sırasında gözden geçirme yapılmamış ve ayıplar makul sürede yazılı olarak bildirilmemişse talep esastan reddedilir. Alacakların zamanla nasıl eridiği konusundaki genel çerçeve için icra borcunda zamanaşımı süreleri başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

Zararı ve depozitoyu kim ispatlamak zorundadır?

İspat yükünde genel kural 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesindedir: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Buna göre hasar iddiasını ve miktarını kiraya veren, depozitoyu ödediğini ve taşınmazı teslim ettiğini kiracı ispatlar.

Bu nedenle tahliye anında hazırlanan belgeler sonraki yargılamanın seyrini belirler. Karşılıklı imzalanan bir teslim tutanağı, tarih bilgisi taşıyan fotoğraflar, elektrik ve su aboneliklerinin kapatıldığına dair belgeler ile anahtar teslim tutanağı temel delillerdir. Taraflar tutanakta anlaşamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmesi, durumun o günkü hâliyle kayda geçirilmesini sağlar. Kiraya veren bakımından delil tespiti tek başına yeterli değildir; tespit sonucunun kiracıya yazılı olarak ulaştırılması gerekir.

Kira bedelinin dönem sonunda ne oranda artırılabileceğini kira artışı hesaplama aracımız üzerinden hesaplayabilir, taşınmaz uyuşmazlıklarında yürüttüğümüz çalışmalar için gayrimenkul hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz. Taşınmaz tahliye edilmeden kullanılmaya devam ediliyorsa gündeme gelen kullanım bedeli talepleri için ecrimisil ihbarname örneği başlıklı yazımız yol gösterici olabilir.

Tahliye sürecinde hangi adımlar hangi sırayla izlenmelidir?

Yasal Sorumluluk Reddi: Bu makalede yer alan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa niteliği taşımamaktadır. Her somut olay, kendi özel şartları, tarafların durumları ve güncel mevzuat değişiklikleri çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Hak kaybına uğramamak ve yasal süreleri doğru yönetmek adına bir avukata danışmanız yerinde olur.

Depozito ve hor kullanma uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen, çoğu zaman tarafların haklılığı değil, tahliye anında tutulan kayıtlar ile bildirimlerin zamanında yapılıp yapılmadığıdır. Kira ilişkinizin sona ermesiyle ilgili bir sorunuz varsa iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236