Kontratı Biten Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? 10 Yıllık Uzama Süresi Tahliye Şartları

Kira ilişkisinde en sık yanılınan nokta şudur: kira sözleşmesinde yazan sürenin dolması, tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu, kiraya verenin "kontrat bitti, çık" diyebilmesini açıkça yasaklamıştır. Sözleşme kendiliğinden birer yıl uzar; kiraya verenin gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi ise ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, katı bildirim kurallarına uyulması şartıyla mümkündür. Aşağıda bu kuralı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu metni ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararları üzerinden adım adım açıklıyoruz.

Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Hayır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası şu düzenlemeyi içerir: "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez."

Bu hüküm iki yönlü çalışır. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi uzatmayabilir. Kiraya veren için ise böyle bir hak yoktur: sözleşmenin süresi bittiği için tahliye isteyemez. Bildirim yapılmadığında sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kira bedelinin ne kadar artacağı ayrı bir meseledir ve kira artışı hesaplama aracıyla ölçülebilir; uzama yılında uygulanacak üst sınırın nasıl belirlendiğini kira artış oranı ve TÜFE üst sınırı yazımızda ele aldık.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12.05.2026 tarihli kararında, 27.03.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli bir işyeri kira sözleşmesinin 27.03.2022'de sona erdiği gerekçesiyle açılan tahliye davası reddedilmiştir. Daire, kiralananın çatılı işyeri niteliğinde olması nedeniyle "sözleşmede kararlaştırılan belirli sürenin bitimine dayanılarak sözleşmenin sona erdirilemeyeceğini" belirterek bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Yani sözleşmeyi on yıl süreli yapmak, on yıl sonunda kendiliğinden tahliye hakkı vermez.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

TBK m.347/1'in son cümlesi, kiraya verene tanınan tek "sebepsiz" çıkış yoludur: "Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Buradaki kritik ayrım şudur: on yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, sözleşmede yazan asıl sürenin bitiminden itibaren işleyen uzama yıllarıdır. Asıl süre bittikten sonra on uzama yılı geçecek, ondan sonraki uzama yıllarının bitimi fesih tarihi olabilecektir. Aşağıdaki tablo, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin iki güncel kararındaki somut hesabı göstermektedir.

Birinci satırdaki dosyada bölge adliye mahkemesi, bir yıllık sürenin 01.03.2008'de dolduğunu, "bu tarihten itibaren on yıllık uzama süresinin 01.03.2018 tarihinde dolduğunu" ve ihtarnamenin izleyen uzama yılının bitiminden üç ay önce gönderildiğini tespit etmiş; Yargıtay 15.01.2026 tarihinde kararı onamıştır. İkinci satırdaki dosyada ise üç yıllık asıl sürenin ardından on yıllık uzamanın 01.11.2020'de sona erdiği, son uzama döneminin 01.11.2021'de başlayıp 01.11.2022'de biteceği ve bildirimin bu tarihten en az üç ay önce tebliğ edildiği kabul edilmiştir.

Pratik sonuç: bir yıl süreli bir sözleşmede asıl süre + on uzama yılı toplam on bir yıl eder; gerekçesiz fesih ise bunu izleyen uzama yıllarının sonu için kullanılabilir. Bu nedenle "on birinci yılın sonunda kiracı çıkar" şeklindeki yaygın kısa yol, çoğu olayda bir yıl erken hesaplamaya yol açar.

Gerekçesiz fesih bildirimi ne zaman ve nasıl yapılmalıdır?

Bildirimin iki şartı vardır. Birincisi zamandır: bildirim, fesih için esas alınan uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmalıdır. İkincisi şekildir: TBK m.348 uyarınca "Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır." Uygulamada bildirim, tebliğ tarihi ispatlanabilsin diye noter ihtarnamesiyle gönderilir.

Bildirim süresinde yapılmazsa o kira yılı için fesih hakkı kullanılamaz ve sözleşme bir yıl daha uzar. Hak ortadan kalkmaz; kanun "bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden" dediği için sonraki yıllarda aynı usulle yeniden kullanılabilir. Nitekim yukarıdaki birinci dosyada bildirim, on yıllık uzamanın dolduğu 01.03.2018'den yıllar sonra, 2021 yılında yapılmış ve geçerli sayılmıştır. İhtarnamede eski tarihli bir sözleşmeye atıf yapılmış olması da, taraflar arasındaki kira ilişkisi doğru saptandığı sürece sonuca etkili görülmemiştir.

Bildirimden sonra tahliye davası hangi süre içinde açılır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 15.01.2026 tarihli kararında bu nokta açıkça ele alınmıştır: kiraya verenin süresinde yaptığı yazılı bildirim, "fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira yılının sonu itibariyle" sonuç doğurur ve kiraya veren "davasını ihtarın yapıldığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman" açabilir. Kanunda bu dava için kısıtlayıcı bir süre öngörülmemiştir; ancak dava, aşağıda açıklanan arabuluculuk şartı yerine getirilerek açılmalıdır.

Dava sürelerinin adli tatile denk gelmesi hâlinde nasıl işlediğini adli tatil ve sürelerin uzaması yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'la eklenen 18/B maddesi uyarınca, "Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda" dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 347. maddeye dayalı tahliye davasının dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek, anlaşmama hâlinde açılması gerektiğini belirtmiştir.

İlamsız icra yoluyla tahliye istisna tutulduğundan, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde başlatılan takiplerde farklı bir yol izlenir. Bu takiplere karşı kiracının başvurabileceği yollar için icra takibine itiraz süreleri ve borç ödenmezse icra süreçleri yazılarımıza bakılabilir.

On yıl dolmadan kiracı hangi sebeplerle çıkarılabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. TBK m.354'e göre "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez." Yani sözleşmeye konulacak ek bir tahliye sebebi geçerli olmaz. Kanundaki sebepler ve bunlara bağlı süreler şunlardır:

Tablodaki sebeplerden ikisini ayrı yazılarımızda ayrıntılı ele aldık: yazılı tahliye taahhüdüne dayanan süreç için tahliye taahhütnamesi ile icra takibi ve tahliye, kira bedelinin ödenmemesine bağlı yol için iki haklı ihtar ve ihtarname örneği yazılarımıza bakabilirsiniz.

Kiracı taşınmazı boşaltmadığında geçen süre için ödenmesi gereken kullanım bedeli ayrı bir konudur; benzer bir tartışmayı ecrimisil ihbarnamesi yazımızda ele aldık. İhtarnamenin nasıl kaleme alınacağına dair genel usul için ihtarname örneği içeren yazımıza bakabilirsiniz.

Eski tarihli sözleşmelerde on yıllık uzama kuralı nasıl uygulandı?

6098 sayılı Kanun 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe girdiği için, daha önce kurulmuş sözleşmelerde geçiş hükmü uygulanmıştır. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçici 2. maddesi, on yıllık uzama süresi dolmuş sözleşmelerde kuralın yürürlükten iki yıl sonra, on yıllık uzama süresi dolmamakla birlikte kalan süresi beş yıldan kısa olan sözleşmelerde ise beş yıl sonra uygulanacağını öngörmüştür. Bu geçiş süreleri tamamlandığından, bugün açılan davalarda kural doğrudan uygulanmaktadır; nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.03.2026 tarihli kararında somut olayda geçici 2. maddenin uygulanmayacağını belirtmiştir.

Uygulamada en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Süre bitimine dayanmak: Sözleşmenin süresi doldu diye ihtarname göndermek ve dava açmak, konut ve çatılı işyeri kiralarında sonuç vermez.
• On yılı yanlış başlatmak: On yılı sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, asıl sürenin bitiminden itibaren saymak gerekir.
• Üç aylık bildirim süresini kaçırmak: Bildirim, fesih için esas alınan uzama yılının bitiminden en az üç ay önce tebliğ edilmelidir.
• Sözlü bildirim: TBK m.348 gereği yazılı şekil geçerlilik şartıdır; telefonla veya sözlü olarak yapılan bildirim hüküm doğurmaz.
• Arabuluculuk aşamasını atlamak: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.
• Sözleşmeye ek tahliye sebebi yazmak: TBK m.354 uyarınca kiracı aleyhine düzenleme geçersizdir.

Yasal Sorumluluk Reddi: Bu makalede yer alan bilgiler yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa niteliği taşımamaktadır. Her somut olay, kendi özel şartları, tarafların durumları ve güncel mevzuat değişiklikleri çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira tespiti ve kira bedelinin ödenmemesi uyuşmazlıklarında süreler kısa ve şekil şartları katıdır. Süreç hakkında bilgi almak için gayrimenkul hukuku sayfamızı, İstanbul'un batı yakasındaki kira uyuşmazlıkları için Yeşilköy kira avukatı sayfamızı inceleyebilir, iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Av. Mete Çelik — İstanbul Barosu Sicil No: 76236