Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binanın, tamamlandığında kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak tapuya tescil edilen irtifak hakkı demektir; binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi alınınca kat mülkiyetine çevrilir.
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) düzenlenir. Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir ya da birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır (KMK m.2/c). Kısaca, bina bitmeden daire sahibine verilen, arsa payına bağlı tapudur.
Kat irtifakı ne demek?
Dairenizin tapusunda "kat irtifakı" yazıyorsa, bina için henüz yapının tamamını kapsayan yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmamış ya da kat mülkiyetine geçiş yapılmamış demektir. Sahip olduğunuz hak, projede size tahsis edilen bağımsız bölüme bağlı bir arsa payıdır. Kanun da kat irtifakını "arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi" olarak tanımlar (KMK m.3/3).
Kat irtifakı nasıl kurulur?
- Kat irtifakı resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (KMK m.10).
- Arsa malikinin veya bütün paydaşların istemiyle, yetkili idarece onaylanmış mimari proje ve yönetim planı tapu müdürlüğüne verilir (KMK m.14).
- Her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; yapı projeye göre tamamlanınca bağımsız bölüm numaraları ve eklentiler de işlenir (KMK m.14/2).
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse kat irtifakı yüklenicinin talebiyle ilgili idare tarafından kurulabilir (KMK m.10).
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Yapılmakta veya yapılacak | Tamamlanmış, yapı kullanma izni alınmış |
| Hakkın konusu | Bağımsız bölüme bağlı arsa payı üzerindeki irtifak | Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet |
| Geçiş | Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenince kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir; arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden biri de isteyebilir (KMK m.3/3, m.10). | |
Kat irtifaklı daire alırken dikkat edilecekler
- Tapudaki arsa payını ve bağımsız bölüm numarasını onaylı projeyle karşılaştırın.
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin durumunu belediyeden sorgulayın; iskânı alınmamış yapılarda kredi, abonelik ve satış işlemleri zorlaşabilir.
- Tapunun beyanlar ve şerhler hanesini (ipotek, haciz, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi) kontrol edin.
- Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmemişse her kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (KMK m.3/2).
Kentsel dönüşüm sürecindeki haklar için: kentsel dönüşüm kira yardımı.
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı tapu mudur?
Evet. Kat irtifakı tapu siciline tescil edilen bir haktır; devredilebilir ve üzerine ipotek kurulabilir. Ancak hak, bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet değil, o bölüme bağlı arsa payı üzerindeki bir irtifaktır. Yapı kullanma izni alınınca kat mülkiyetine çevrilir.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde, kat irtifakının kuruluşundaki resmî senet ve belgelere dayanılarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden biri de bu işlemi isteyebilir (KMK m.3/3, m.10).
Kat irtifakı ne demek?
Kat irtifakı, binası henüz tamamlanmamış bir arsada, ileride oluşacak her bağımsız bölüm için arsa payına bağlı olarak tapuda kurulan irtifak hakkıdır. Bina bitip iskân alınınca kat mülkiyetine dönüşür.
Kat irtifaklı ev almak riskli mi?
Kendi başına riskli değildir; birçok yeni konut kat irtifaklı tapuyla satılır. Önemli olan binanın ruhsata ve projeye uygun tamamlanıp yapı kullanma izni alabilmesidir. Almadan önce proje, ruhsat, iskân durumu ve tapu kaydındaki şerhler kontrol edilmelidir.