Şufa (Önalım) Davasında Rayiç Bedel Kuralı İptal Edildi mi? (Yürürlük: 6 Ağustos 2027)

Evet. Anayasa Mahkemesi, önalım (şufa) davasında paydaşın payın rayiç bedelini yatırmasını öngören Türk Medeni Kanunu m.734/2'yi ve bu kuralı daha önce açılmış davalara da uygulayan geçici m.1/2'yi iptal etti. Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33422) yayımlandı; iptal hükmü dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. O tarihe kadar rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam ediyor.

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara, alıcıya karşı dava açarak o payı kendileri alma imkânı veren haktır (TMK m.732, m.734/1). Tartışma, hakkı kullanan paydaşın alıcıya hangi bedeli ödeyeceği konusundaydı.

Anayasa Mahkemesi ne karar verdi? (E.2026/23, K.2026/162)

Karar 16 Temmuz 2026 tarihinde verildi ve birleştirilen çok sayıda mahkeme itirazı ile bir iptal davası üzerine incelendi. Hüküm fıkrası şöyle:

• TMK m.734/2'nin birinci cümlesindeki "rayiç bedeli" ibaresi Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bulunarak iptal edildi. Bu kısım oyçokluğuyla verildi; dört üye (Basri Bağcı, Selahaddin Menteş, Muhterem İnce, Ömer Çınar) karşı oy kullandı.
• Aynı cümledeki "gecikmeksizin" ibaresi, ikinci cümledeki "kesin süre" ibaresi, fıkranın kalan kısmı ve TMK geçici m.1/2, rayiç bedel ibaresi düşünce uygulanamaz hâle geldikleri için 6216 sayılı Kanun m.43/4 uyarınca oybirliğiyle iptal edildi.
• Doğacak boşluk kamu yararını zedeleyeceği için iptalin yürürlüğü dokuz ay ertelendi; yürürlüğü durdurma talebi reddedildi.

Sonuç olarak 6 Ağustos 2027'de TMK m.734'ün ikinci fıkrası bütünüyle yürürlükten kalkacak. Önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını söyleyen birinci fıkra yerinde kalıyor.

Eski kural, bugünkü kural ve iptalden sonrası

Dikkat: İptal kararı eski "satış bedeli" metnini kendiliğinden geri getirmez. Anayasa Mahkemesi yalnız 7571 sayılı Kanunla gelen metni iptal etti; yerine ne konacağı yasa koyucuya kaldı.

Mahkeme rayiç bedeli neden Anayasa'ya aykırı buldu?

Mahkemeye göre önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının paydaş tarafından aynen üstlenilmesine dayanır; paydaş yalnızca alıcının yerine geçer. Mahkeme daha önce eski "satış bedeli" ibaresini Anayasa'ya uygun bulmuştu (E.2023/77, K.2023/190).

Rayiç bedel kuralı ise tarafların kararlaştırdığı bedeli bir kenara bırakıp mahkemenin belirlediği değeri esas alıyordu. Mahkeme bunun üç sonucuna dikkat çekti: alıcı, ödediğinden fazlasını alırsa haksız kazanç elde edebilir; rayiç bedel satış bedelinin altında kalırsa haksız yere zarar görür; paydaş da ne ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenir. Bu nedenle taraflar arasında adil denge kurulmadığı ve devletin mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğüyle bağdaşmadığı sonucuna vardı.

Karşı oy yazısı ise tapuda gösterilen bedelin çoğu zaman gerçek bedeli yansıtmadığını ve yatırılan paranın yıllarca alıcıya ödenmediğini vurgulayarak rayiç bedelin daha adil olduğunu savundu.

Kimleri etkiler?

• Hisseli tapuda payı satılan paydaşlar: Önalım davası açacak olan sizseniz bugün açılan davada mahkeme rayiç bedeli belirleyip kesin süre verirse, o bedeli yatırmak zorundasınız.
• Payı satın alan üçüncü kişiler: Hakkınızda açılan davada bugünkü kural uygulanır; dava 6 Ağustos 2027'ye sarkarsa hangi kuralın uygulanacağı yeni düzenlemeye bağlı olabilir.

Devam eden davalar ne olacak?

6 Ağustos 2027'ye kadar hiçbir şey değişmez: rayiç bedel ve kesin süre kuralı yürürlükte, 25 Aralık 2025'ten önce açılmış davalara da uygulanıyor. Anayasa Mahkemesi kararları geriye yürümez (Anayasa m.153/5); bu tarihten önce kesinleşen kararlar bu iptalden etkilenmez.

Bu tarihte hâlâ süren davalar için kararda bir geçiş hükmü yok. Yasa koyucunun dokuz ay içinde yeni bir düzenleme ve geçiş kuralı getirmesi bekleniyor; getirilmezse bu davalarda nasıl bir yol izleneceği mahkeme uygulamasıyla belli olacak. Bu noktada şimdiden kesin bir sonuç söylemek doğru olmaz.

Neler değişmedi?

• Dava süresi aynı: Önalım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (TMK m.733/4). Bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan indirildi ve 25.12.2025'ten sonraki satışlara uygulanıyor (geçici m.1/1). Anayasa Mahkemesi bu hükümleri incelemedi.
• Cebrî artırmayla ve Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).
• Önalım hakkı yine alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1).

Şimdi ne yapmalı?

• Payınız satıldıysa süreyi kaçırmayın; karar süreleri değiştirmedi.
• Dava açmadan önce, mahkemenin belirleyeceği rayiç bedeli kısa sürede yatırabilecek misiniz, hesaplayın. Kesin süre geçerse tescil kararı verilemez.
• Davanız 2027 yazına uzanabilecekse, yeni düzenlemenin geçiş hükmünü takip edin.

Önalım hakkının tanımı ve koşulları için önalım hakkı, paylı taşınmazdaki diğer haklar için hisseli tapu sözlük sayfalarına bakabilirsiniz. Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa ecrimisil davası, miras kalan evde ise intifadan men ihtarnamesi yazılarımız yol gösterir. Hisseli tapu uyuşmazlıklarında gayrimenkul hukuku sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.