Ön alım (önalım) hakkı, bir taşınmaz veya taşınmaz payı üçüncü kişiye satıldığında, hak sahibinin alıcının yerine geçerek o malı edinebilmesini sağlayan haktır. Kanundan doğan önalım hakkı paylı mülkiyetteki paydaşlara tanınır (TMK m.732); sözleşmeyle kurulan önalım hakkı tapuya şerh verilirse her malike karşı kullanılabilir (TMK m.735).
Ön alım hakkı (kanundaki yazımıyla önalım hakkı), bir taşınmazın veya payın satışında belirli bir kişiye alıcının yerine geçme imkânı veren haktır. Medeni Kanun'da iki kaynağı vardır: paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı ve tarafların sözleşmeyle kurduğu önalım hakkı. Paylı taşınmazlardaki yasal önalım hakkına uygulamada "şufa" da denir; hisseli tapu sayfası bu bağlamı anlatır.
Yasal önalım hakkı ne demek?
"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler." — TMK m.732
Madde hakkı, payın üçüncü kişiye satışı hâline bağlar.
Kullanılamayan satışlar, feragat ve süre
- Kullanılamayan satışlar: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla (icra ihalesiyle) yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1, 7571 s.K. ile değişik).
- Feragat: Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733/2).
- Bildirim: Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3).
- Süre: Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bu üst süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir.
Önalım davası ve bedelin yatırılması
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). 7571 sayılı Kanunla değişen ikinci fıkraya göre dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler; hak sahibi bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734/2).
Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; kütükte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735).
Sık sorulan sorular
Hisseli tapuda pay icradan satılırsa önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).