Hisseli tapu, bir taşınmazın birden çok kişiye ait olduğu ve tapuda bu kişilerin birlikte malik olarak göründüğü tapu demektir. Paylı mülkiyette her ortağın belli bir payı vardır ve bu pay satılabilir (TMK m.688); miras gibi elbirliği mülkiyetinde ise pay belli değildir (TMK m.701).
"Hisseli tapu", Türk Medeni Kanunu'ndaki birlikte mülkiyetin halk arasındaki adıdır. Kanun iki türü ayırır: paylı mülkiyet (TMK m.688-700) ve elbirliği mülkiyeti (TMK m.701-703). Tapuda paylı mülkiyette her malikin yanında "1/2", "3/8" gibi bir pay yazar; mirasta ise mirasçılar "iştirak hâlinde" malik olarak görünür.
Hisseli tapu ne demek?
Taşınmaz maddi olarak bölünmemiştir; ortakların her biri tamamına, kendi payı oranında maliktir. Kimin hangi odayı ya da hangi tarlayı kullanacağı tapudan anlaşılmaz; bu, ortaklar arasındaki anlaşmaya veya hâkimin kararına bağlıdır (TMK m.693).
"Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir." — TMK m.688/1
| Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Örnek | İki kişinin birlikte satın aldığı daire | Mirasçılara kalan ev (miras ortaklığı) |
| Pay | Belli; başka türlü belirlenmedikçe eşit (m.688/2) | Belli pay yok, her ortağın hakkı tamamına yaygın (m.701/2) |
| Payın satışı | Pay tek başına satılabilir, rehnedilir, haczedilebilir (m.688/4) | Kural olarak tasarruf için oybirliği gerekir (m.702/2) |
| Önalım | Diğer paydaşlar kullanabilir (m.732) | Yasal önalım hakkı yoktur |
Hissenin satışı ve önalım (şufa) hakkı
Paydaş, diğerlerinin iznini almadan payını tapuda satabilir. Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar, alıcıya karşı önalım davası açarak payı kendileri alabilir (TMK m.732, 734). Satış noter aracılığıyla paydaşlara bildirilir.
- Süre: Önalım hakkı, satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer (TMK m.733/4). 7571 sayılı Kanunla eski "iki yıl" bir yıla indirildi; 25.12.2025'ten önceki satışlara eski hüküm uygulanır.
- Bedel: Dava konusu payın rayiç bedelini hâkim belirler; önalım sahibi bu bedel ile tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa pay adına tescil edilemez (TMK m.734/2).
- Kullanılamayan satışlar: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Her paydaş, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Mahkeme önce aynen bölmeyi dener; bölünmesi mümkün değilse ya da önemli değer kaybı olacaksa taşınmazın açık artırmayla satılmasına karar verir (TMK m.699). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b) ve açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).
Hisseli tapu almanın riskleri
- Satın aldığınız pay için diğer paydaşlar önalım davası açabilir.
- Herhangi bir paydaşın açacağı ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz ihaleyle satılabilir.
- Kullanım tapuda belli değildir; kimin neresini kullanacağı konusunda anlaşmazlık çıkabilir.
- Yapı yapmak veya taşınmazın tamamını ipotek etmek gibi işler bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m.692).
- Diğer paydaşların borcu yüzünden onların paylarına haciz konulabilir.
Mirastan kalan evde ortakların birbirine karşı hakları için: miras kalan ev ve ecrimisil; evi tek başına kullanan ortağa karşı: ecrimisil davası; mirasçılar anlaşamıyorsa: miras ortaklığına temsilci atanması. İlgili terimler: tereke, şerh.
Sık sorulan sorular
Hisseli tapu ne demek?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden çok kişiye ait olduğu tapudur. Paylı mülkiyette her ortağın belli bir payı vardır (TMK m.688); mirasçılara kalan taşınmazlarda ise elbirliği mülkiyeti söz konusudur ve paylar belli değildir (TMK m.701).
Hisseli tapu satılabilir mi?
Paylı mülkiyette her paydaş, diğerlerinin iznine gerek olmadan kendi payını tapuda satabilir (TMK m.688/4). Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı alıcıdan kendileri alabilir (TMK m.732).
Önalım (şufa) davası süresi ne kadar?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer (TMK m.733/4). Bu bir yıllık süre 7571 sayılı Kanunla getirildi; 25.12.2025'ten önceki satışlarda eski iki yıllık süre uygulanır.
Ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-b). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 s.K. m.18/B). Mahkeme önce aynen bölmeyi, mümkün değilse satışı karara bağlar (TMK m.699).