Emlak ve imar dilinde iskân, yapı bittikten sonra belediye veya valilikten alınan yapı kullanma izninin (iskân belgesi) yaygın adıdır (3194 s. İmar Kanunu m.30). Kelimenin genel anlamı ise yerleştirme, yurtlandırmadır; göçmenlerin yerleştirilmesi 5543 s. İskân Kanunu ile düzenlenir.
"İskân" kelimesinin sözlük anlamı yerleştirme, yurtlandırmadır; göçmenlerin, göçebelerin veya yerleri kamulaştırılanların yerleştirilmesi 5543 sayılı İskân Kanunu'nun konusudur. Ev alırken ve tapuda karşılaşılan "iskân" ise bundan farklıdır: TDK'nın da "yeni yapılarda oturulabilirlik belgesi" diye tanımladığı iskân belgesi, kanundaki adıyla yapı kullanma iznidir.
Yapı kullanma izni nedir?
"Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (...) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir." — 3194 s. İmar Kanunu m.30/1
- Kim başvurur: Mal sahibi. İdare, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığını tespit eder (m.30/1).
- Süre: Belediye ve valilikler başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi hâlde süre sonunda kullanma izni verilmiş sayılır (m.30/2).
- Sınırı: İzin, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğan sorumluluktan ve vergi, resim, harç yükümlülüğünden kurtarmaz (m.30/3).
- İnşaatın bitme tarihi: Kanuna göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir (m.31).
İskânı olmayan yapının sonuçları
"Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir." — İmar Kanunu m.31
Tapu tarafında da sonuç vardır: kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir (634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3); kat mülkiyetinin kurulması için tapuya verilecek belgeler arasında da yapı kullanma izin belgesi sayılır (KMK m.12/a). Kural olarak iskân alınmadan kat irtifakı kat mülkiyetine geçmez; bunun kanundaki istisnası aşağıdaki yapı kayıt belgesidir.
İskân ile yapı kayıt belgesi aynı şey mi?
Hayır. İmar barışı kapsamında verilen yapı kayıt belgesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması için düzenlenen ayrı bir belgedir (İmar Kanunu geçici m.16). Kanuna göre yapının kullanım amacına yöneliktir ve bu belgeyi alan yapılara talep hâlinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Yapı kayıt belgesi, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen alanların terki şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulmasına da imkân verir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir.