Zilyetlik, bir şey üzerindeki fiilî hâkimiyettir; o şeyi fiilen elinde tutan veya kullanan kişi zilyettir (TMK m.973). Zilyetlik mülkiyetten farklıdır: malik olmayan kiracı da zilyettir. Zilyetliğe yapılan gasp ve saldırıya karşı dava (TMK m.982-984) ve 3091 sayılı Kanunla idari koruma yolu vardır.
Zilyetlik, eşya üzerindeki fiilî hâkimiyeti anlatır ve Türk Medeni Kanunu (TMK) m.973 vd.'de düzenlenir. Kimin malik olduğu sorusundan bağımsızdır: evi kiralayan kiracı malik değildir ama zilyettir.
Zilyetlik ne demek?
"Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır." — TMK m.973
Zilyetliğin türleri
| Tür | Anlamı | Dayanak |
|---|---|---|
| Aslî / fer'î | Şeyi bir sınırlı aynî hak veya kişisel hak için başkasına teslim edenin ikisi de zilyettir; malik sıfatıyla zilyet olan aslî, diğeri fer'î zilyettir (ör. ev sahibi ve kiracı) | TMK m.974 |
| Dolaysız / dolaylı | Fiilî hâkimiyeti doğrudan sürdüren dolaysız, başkası aracılığıyla sürdüren dolaylı zilyettir | TMK m.975 |
Fiilî hâkimiyetin geçici sebeplerle kullanılmaması zilyetliği sona erdirmez (TMK m.976). Taşınır bir şeyin zilyedi onun maliki sayılır (TMK m.985).
Zilyetliğin korunması
- Kendi gücüyle savunma: Zilyet her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir; ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvetten kaçınmak zorundadır (TMK m.981).
- Gasp davası: Zilyedin elinden şeyi alan kişi, üstün hakkı olduğunu iddia etse bile geri vermekle yükümlüdür; üstün hakkını derhâl ispat ederse vermekten kaçınabilir (TMK m.982).
- Saldırı (zilyetliğe tecavüz) davası: Saldırının sona erdirilmesi, sebebinin önlenmesi ve zararın giderilmesi istenir (TMK m.983).
- Süre: Dava hakkı, fiili ve faili öğrenmeden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilden itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984). Yalnız zilyetliğin korunmasına yönelik davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4).
- İdari yol (3091 sayılı Kanun): Taşınmaza tecavüzde zilyet, merkez ilçede valiliğe, diğer ilçelerde kaymakamlığa başvurabilir; başvuru tecavüzü öğrenmeden itibaren altmış gün içinde yapılmalı, tecavüzün üzerinden bir yıl geçmişse yapılamaz (m.2-4). Mahkemece ihtiyati tedbir verilmiş veya uyuşmazlık dava konusu yapılmışsa bu Kanun uygulanmaz (m.14).
Zilyetlikle mülkiyet kazanımı
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, tescile karar verilmesini isteyebilir (TMK m.713/1). Başkasının taşınmazını haksız kullanan zilyede karşı tazminat yolu için: ecrimisil (işgal tazminatı) davası.
Sık sorulan sorular
Zilyetlik ile mülkiyet arasındaki fark nedir?
Mülkiyet, şey üzerindeki hukuki hakkın kendisidir; zilyetlik ise fiilî hâkimiyettir (TMK m.973). Kiracı veya intifa hakkı sahibi malik olmadan zilyet olabilir; malik de şeyi başkasına teslim ettiğinde dolaylı zilyet olarak kalır (TMK m.974-975).
Zilyetlik davası ne zaman açılmalı?
Gasp veya saldırı nedeniyle dava hakkı, fiili ve failini öğrenmeden itibaren iki ay ve her hâlde fiilden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır (TMK m.984).