Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın daire, dükkân, büro gibi ayrı ve başlı başına kullanılabilen bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı olarak kurulan özel mülkiyet hakkı demektir.
Kat mülkiyeti 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilir (KMK m.1). Bu hakka kat mülkiyeti, sahibine kat maliki denir (KMK m.2/a).
Kat mülkiyeti ne demek?
Bir dairenin kat mülkiyetli tapusu, sahibinin yalnız dairenin değil, ona bağlı arsa payının ve binanın ortak yerlerindeki kullanma hakkının da sahibi olduğunu gösterir. Kanun bu nedenle kat mülkiyetini "arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet" olarak tanımlar (KMK m.3).
Temel kavramlar
- Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu taşınmazın bütünü.
- Bağımsız bölüm: Ayrı ve başlı başına kullanılabilen daire, dükkân, büro gibi bölüm.
- Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan ona tahsis edilen yer (örneğin depo).
- Ortak yerler: Bağımsız bölümler dışında kalıp korunma ve ortak kullanmaya yarayan yerler; kat maliklerinin bu yerlerdeki faydalanma hakkına kullanma hakkı denir.
- Arsa payı: Arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı (KMK m.2).
Kat mülkiyeti nasıl kurulur?
Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar; bir binanın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kurulamaz, taşınmazın tamamı kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.10). Kurulum için onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve maliklerin imzaladığı yönetim planı gerekir (KMK m.12). Daha önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yapı kullanma izin belgesi düzenlenince kat mülkiyetine geçiş resen yapılır (KMK m.3/3).
Ortak giderlere katılma
Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri (KMK m.20):
- kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak;
- sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır.
Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek bu giderlerden kaçınamaz.
Kat malikinin hakları
- Bağımsız bölümünü satabilir, kiraya verebilir, üzerine ipotek kurdurabilir.
- Ortak yerlerden, yönetim planı ve Kanun çerçevesinde diğer maliklerle birlikte yararlanır.
- Binanın yönetimi yönetim planı, kat malikleri kurulu ve yönetici eliyle yürütülür.
Kiracıyla ilgili uyuşmazlıklar için: kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır?
Sık sorulan sorular
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan bağımsız bölümlere bağlı arsa payı üzerinde kurulan irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış binanın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkıdır. İskân alınınca kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Kat mülkiyetli tapu nasıl anlaşılır?
Tapu kaydında hakkın türü 'kat mülkiyeti' veya 'kat irtifakı' olarak gösterilir. e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama ekranından veya tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.
Aidat ve ortak giderler nasıl paylaşılır?
Aksine anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak; sigorta, ortak yerlerin bakım-onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20).
Kat mülkiyeti ne demek?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki daire, dükkân gibi bağımsız bölümler üzerinde, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı olarak kurulan özel mülkiyet hakkıdır (KMK m.1-3).