Şerh, tapu kütüğüne bir kişisel hakkın veya tasarruf kısıtlamasının kaydedilmesi demektir; kira, satış vaadi, önalım hakkı ya da haciz tapuya şerh edilirse, taşınmazı sonradan satın alan veya üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009-1010).
"Şerh" sözlükte açıklama, not düşme demektir. Hukukta en çok tapu kütüğündeki şerhler için kullanılır; mahkeme kararlarındaki "muhalefet şerhi" ise kararın gerekçesine katılmayan hâkimin yazdığı karşı oydur. Bu sayfa tapu şerhini anlatır.
Tapuda şerh ne demek?
Normalde kira veya satış vaadi gibi sözleşmeler yalnızca tarafları bağlar. Tapuya şerh edildiklerinde ise bu haklar eşyaya bağlanır: taşınmaz el değiştirse bile yeni malik bu hakka katlanmak zorunda kalır. Şerh, tapu kütüğünün "şerhler" sütununa yazılır.
"Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir." — TMK m.1009/2
Tapuya hangi şerhler konulur?
| Şerh türü | Örnek | Dayanak |
|---|---|---|
| Kişisel hakların şerhi | Kira, satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat, önalım, geri alım, alım hakkı | TMK m.1009 |
| Tasarruf yetkisi kısıtlamaları | İhtiyati tedbir kararı, haciz, iflas, konkordato mühleti, artmirasçı atanması | TMK m.1010 |
| Kanunun öngördüğü diğer şerhler | Aile konutu şerhi: malik olmayan eş, tapu müdürlüğünden konutla ilgili şerh verilmesini isteyebilir | TMK m.194 |
Şerhin pratikte anlamı
- Kira şerhi: Kiracı, sözleşmesini tapuya şerh ettirirse ev satıldığında yeni malik kiracıya karşı şerh edilen süre boyunca bu sözleşmeye bağlı kalır.
- Haciz şerhi: Alacaklı, borçlunun taşınmazına haciz koydurduğunda tapuya şerh düşülür; sonradan taşınmazı alan kişi bu haczi kabul etmiş sayılır.
- İhtiyati tedbir şerhi: Tapu iptal davalarında mahkeme, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişiye satılmasını önlemek için tedbir koyar ve tapuya şerh edilir.
Şerh ile beyan arasındaki fark
Tapu kütüğünde şerhlerden ayrı bir "beyanlar" sütunu vardır. Beyanlar, taşınmazla ilgili bilgi verici kayıtlardır (örneğin başkasına ait muhdesat bu sütunda gösterilir); şerh gibi bir hakkı üçüncü kişilere karşı güçlendirme etkisi yoktur.
Şerh nasıl kaldırılır?
Şerh, lehine şerh olan kişinin muvafakatiyle, sürenin dolmasıyla veya mahkeme ya da icra dairesinin kaldırma yazısıyla terkin edilir. Haciz şerhi borç ödendiğinde icra dairesinin tapuya yazısıyla kalkar. Haciz ve takip süreci için: icra borcu ödenmezse ne olur?. Evi satın alınan kiracının durumu için: yeni satın alınan evde kiracı tahliyesi.
Sık sorulan sorular
Tapuda şerh ne demek?
Tapuda şerh, kira, satış vaadi, önalım gibi bir kişisel hakkın veya haciz, ihtiyati tedbir gibi bir tasarruf kısıtlamasının tapu kütüğüne yazılmasıdır. Şerh edilen hak, taşınmazı sonradan edinen herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009-1010).
Şerhli tapu satılabilir mi?
Kural olarak satılabilir; ancak alıcı şerhteki hakla bağlı olarak taşınmazı edinir. Örneğin kira şerhi varsa kiracıya, haciz şerhi varsa haciz alacaklısına katlanmak zorunda kalır. İhtiyati tedbir şerhi ise mahkeme kararının kapsamına göre devri engelleyebilir.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet. Türk Medeni Kanunu m.1009 kira sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini açıkça sayar. Şerh edilen kira, taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı da ileri sürülebilir.
Muhalefet şerhi ne demek?
Muhalefet şerhi, kurul hâlinde karar veren bir mahkemede çoğunluğun kararına katılmayan hâkimin kendi görüşünü yazdığı karşı oy yazısıdır. Tapu şerhiyle ilgisi yoktur.