İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmaz veya kişi lehine kurulan ve malikin bazı yetkilerini kullanmasını sınırlayan ya da başkasının taşınmazı belirli biçimde kullanmasına katlanmasını gerektiren sınırlı ayni hak demektir; geçit, intifa, oturma ve üst hakkı bunun türleridir.
İrtifak hakkı, mülkiyetten daha dar, "sınırlı ayni hak" denen bir haktır ve Türk Medeni Kanunu (TMK) m.779 vd.'de düzenlenir. Taşınmazın sahibi değişse de hak tapuda durduğu sürece yeni malike karşı da ileri sürülür.
İrtifak hakkı ne demek?
Bir taşınmaz (yüklü taşınmaz), başka bir taşınmazın veya kişinin yararına yüklenir. Malik ya bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınır (örneğin manzarayı kapatacak yapı yapmamak) ya da başkasının kullanımına katlanır (örneğin arsasından geçilmesi).
"Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar." — TMK m.779/1
İki ayrım önemlidir. "Taşınmaz lehine" irtifak, bir arsaya bağlıdır ve o arsa kime geçerse hak da ona geçer. "Kişi lehine" irtifak (intifa, oturma gibi) ise belirli bir kişiye tanınır. Uygulamada en çok karşılaşılan örnekler, ebeveynin evi çocuklarına devrederken kendisine oturma veya intifa hakkı bırakması ile arsasına yol açmak için komşudan geçit hakkı istenmesidir.
İrtifak hakkı türleri
| Tür | Ne sağlar? | Devir / miras | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz lehine irtifak (ör. geçit) | Komşu taşınmaza yarar | Taşınmazla birlikte geçer | TMK m.779 |
| İntifa hakkı | Tam yararlanma | — | TMK m.794 |
| Oturma (sükna) hakkı | Binada konut olarak oturma | Devredilemez, mirasçıya geçmez | TMK m.823 |
| Üst hakkı | Başkasının arazisinde yapı yapma veya yapıyı koruma | Aksi kararlaştırılmadıkça devredilir, mirasa geçer | TMK m.826 |
| Diğer irtifaklar (spor alanı, geçit vb.) | Belirli bir yararlanma | Aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez | TMK m.838 |
Uygulamada bilinmesi gerekenler
- Tapu şart: İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil gerekir; kurma sözleşmesi resmî şekilde yapılmazsa geçersizdir (TMK m.780, 781). Tapudaki kayıt ve şerh farkına dikkat edin.
- Zorunlu geçit: Genel yola yeterli çıkışı olmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşusundan geçit hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m.747).
- Terkin: Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan hak bedel karşılığında terkin edilebilir (TMK m.785).
- Kat irtifakı farklıdır: Bina tamamlanmadan bağımsız bölümler için kurulan kat irtifakı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir.
İrtifakla yüklü taşınmazın haksız kullanımı ve bedel sorunları için: ecrimisil (işgal tazminatı) davası; mirasla geçen taşınmazlarda: veraset ilamı nasıl alınır?; taşınmaz üzerindeki haklar için bedel tespiti: kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Sık sorulan sorular
İrtifak hakkı nasıl kurulur?
Resmî şekilde yapılmış bir sözleşme ve tapu kütüğüne tescil gerekir (TMK m.780 ve 781). Zamanaşımıyla kazanılması ise ancak mülkiyeti de zamanaşımıyla kazanılabilecek taşınmazlarda mümkündür (TMK m.780/3).
İrtifak hakkı mirasçılara geçer mi?
Türüne göre değişir. Oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez (TMK m.823). Üst hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilir ve mirasçılara geçer (TMK m.826). TMK m.838'deki diğer irtifaklar ise aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ve mirasa geçmez.
İrtifak hakkı tapudan nasıl kaldırılır?
Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hakkın hiçbir yararı kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlıyorsa bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (TMK m.785).
Geçit hakkı nedir?
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi olmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir; geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m.747).