İpotek, bir alacağı güvenceye almak için taşınmaz üzerinde tapuya tescil edilen rehin hakkı demektir. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırıp alacağını satış bedelinden alır; taşınmazın mülkiyeti ise kendiliğinden alacaklıya geçmez (TMK m.873).
İpotek, Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen üç taşınmaz rehni türünden biridir (TMK m.850). Günlük hayatta en çok konut kredisinde karşımıza çıkar: banka krediyi verirken evin tapusuna ipotek koydurur, kredi ödenmezse evi icra yoluyla sattırır.
İpotek ne demek?
İpotek, mevcut ya da ileride doğacak bir alacak için taşınmazın teminat olarak gösterilmesidir. İpotek veren kişinin borçlunun kendisi olması şart değildir; bir yakınınız da kendi evini sizin borcunuz için ipotek ettirebilir (TMK m.881). İpotek ancak tapuda resmî şekilde yapılan sözleşme ve tapu kütüğüne tescille kurulur.
"Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." — TMK m.856/2
- Rehin derecesi: Aynı taşınmaza birden çok ipotek konulabilir; her ipotek tescilde belirtilen derece ile sınırlıdır. Önceki derece silinirse sonraki alacaklı kendiliğinden o dereceye geçmez (TMK m.870, 871).
- Üst sınır ipoteği: Alacağın miktarı belli değilse (örneğin kredi kartı ya da cari hesap), taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır belirtilir (TMK m.851/1).
- Mülkiyet geçmez: "Borç ödenmezse ev alacaklının olur" şeklindeki sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m.873/2).
İpotek ile haciz farkı
| İpotek | Haciz | |
|---|---|---|
| Nasıl doğar? | Malikin rızasıyla, tapuda resmî sözleşme ve tescil | Alacaklının talebiyle icra dairesinin kararı |
| Ne zaman konur? | Borç ödenmeden önce, teminat olarak | Borç ödenmeyip takip kesinleştikten sonra (İİK m.78) |
| Takip yolu | Rehnin paraya çevrilmesi (İİK m.45, 148 vd.) | Haciz yolu (İİK m.78 vd.) |
| Nasıl kalkar? | Alacaklının terkin (fek) talebiyle (TMK m.883) | Borç ödenince icra dairesinin yazısıyla |
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip
İpotekli alacaklı kural olarak önce ipoteğe başvurmak zorundadır; rehin yetmezse kalan için haciz yoluna gidebilir (İİK m.45/1). Konut finansmanı kredilerinde ise banka doğrudan haciz yolunu da seçebilir (İİK m.45/2).
- İcra emri: Akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarı içeriyorsa borçluya 30 gün içinde ödeme için icra emri gönderilir (İİK m.149). Borçlu 7 gün içinde icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.149/a, 33).
- Ödeme emri: Diğer hâllerde ödeme süresi 30 gün, itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür; ancak rehin hakkının kendisine itiraz edilemez (İİK m.149/b, 150).
- Satış talebi: Alacaklı, taşınmazın satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemezse takip düşer (İİK m.150/e).
İpotek nasıl kaldırılır (fek)?
Borç bitince malik, alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir (TMK m.883/1). Bankalar kredi kapanınca tapu müdürlüğüne "fek yazısı" gönderir, ipotek kütükten silinir. Süreli kurulan ipotekte süre bittikten sonra 30 gün içinde takip şerhi konulmamışsa malik tapu müdürlüğünden terkini doğrudan isteyebilir (TMK m.883/2).
Takip süreci için: cebri icra nedir? ve icra takibine itiraz ve süreler; haczin işleyişi için: haciz nedir?. Tapudaki diğer kayıtlar için: şerh.
Sık sorulan sorular
İpotek ne demek?
İpotek, bir borcu güvenceye almak için taşınmazın tapusuna tescil edilen rehin hakkıdır. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırıp alacağını satış bedelinden alır (TMK m.850, 873).
İpotekli ev satılabilir mi?
Evet, ipotekli taşınmaz satılabilir; ancak ipotek taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Borç ödenmezse alacaklı, taşınmazı satın alan kişiye karşı da ipoteği paraya çevirebilir. Uygulamada satış bedeliyle borç kapatılıp ipotek aynı gün fek ettirilir.
İpoteğin paraya çevrilmesi takibinde itiraz süresi kaç gün?
Ödeme emriyle yapılan takipte itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gün, ödeme süresi 30 gündür (İİK m.149/b, 150). İcra emriyle yapılan takipte borçlu 7 gün içinde icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.149/a, 33).
İpotek nasıl kaldırılır?
Borç sona erince taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkinini ister (TMK m.883). Banka kredilerinde banka tapu müdürlüğüne fek yazısı gönderir ve ipotek tapu kütüğünden silinir.