İhalenin Feshi Davası: 7 Gün Süre, Kimler Açabilir ve %10 Para Cezası

İhalenin feshi, icra dairesinin yaptığı satışın (ihalenin) iptalini icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istemektir (İİK m.134). Talep ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılır ve yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye pey süren kişiler isteyebilir. Talep reddedilirse mahkeme, isteyeni ihale bedelinin %10'una kadar para cezasına mahkûm eder.

Bu yazıda kimlerin ihalenin feshini isteyebileceğini, sürenin ne zaman başladığını, 2021 ve 2025 değişikliklerinin getirdiği harç-teminat şartlarını ve Yargıtay'ın "zarar" konusundaki yeni yaklaşımını anlatıyoruz. Haciz ve satış sürecinin genel çerçevesi için haciz nedir rehberimize bakabilirsiniz.

İhalenin feshi davası nedir?

Adına "dava" denmesine rağmen ihalenin feshi teknik olarak bir şikâyettir: icra dairesinin satış işlemindeki usulsüzlük icra mahkemesine götürülür. Yargıtay da ihalenin feshi istemlerinin şikâyet niteliğinde olduğunu ve şikâyet ehliyetinin yanında hukuki yarar şartı arandığını vurgular (Yargıtay 12. HD, 15.02.2024, E.2024/689 K.2024/1396). Talep icra mahkemesine yapılır. Görevsiz veya yetkisiz mahkemeye başvurulursa, o mahkeme en geç 10 gün içinde dosyayı görevli veya yetkili icra mahkemesine kendiliğinden gönderir (İİK m.134).

Satış, haczedilen malın elektronik satış portalında açık artırmayla satılmasıdır (İİK m.111/b). Haczin satışa nasıl ulaştığını icra borcu ödenmezse ne olur, satıştan önceki haciz aşamasını borçlu açısından eve haciz gelir mi ve kaç ay borç ödenmezse icra gelir yazılarımızda anlattık.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

İİK m.134/2 talep hakkını sınırlı sayıda kişiye tanır. Bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir:

Tablodaki son satır 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla eklenen kuraldır: talep hakkı olmayan kişinin başvurusu artık duruşma yapılmadan, dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Bu kişi ayrıca para cezası riskiyle de karşılaşır; Yargıtay, araç ihalesinin feshini isteyen ve talep hakkı bulunmayan üçüncü kişi hakkında para cezasının kamu düzeninden olduğunu ve kendiliğinden uygulanması gerektiğini belirterek kararı bu yönden bozmuştur (Yargıtay 12. HD, 14.01.2026, E.2025/9510 K.2026/134, oy birliği). Aynı karar, ihalenin feshi yolunun araç gibi taşınır satışlarında da kullanıldığını gösterir.

İhalenin feshi süresi kaç gün?

Kural 7 gündür ve ihale tarihinden başlar. İhale gününe kadar gerçekleşen işlemlerdeki usulsüzlüklerin en geç ihale günü öğrenildiği kabul edilir (İİK m.134/2).

Üç durumda süre öğrenme tarihinden başlar:

• Satış ilanı ilgiliye tebliğ edilmemişse,
• Satılan malın esaslı niteliklerindeki hata sonradan öğrenilmişse,
• İhaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse.

Bu durumlarda da süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 1 yılı geçemez. Kanun, Türk Borçlar Kanunu m.281'de yazılı iptal sebeplerini (hukuka veya ahlaka aykırı yollarla ihalenin sağlanması) de ihalenin feshi sebepleri arasında sayar; ancak cebri artırmada başvuru yolu ve süresi İİK m.134'e göre belirlenir (TBK m.281/2: cebri artırmaya ilişkin özel hükümler saklıdır).

Hangi sebeplerle ihale feshedilir?

Kanun fesih sebeplerini tek tek saymaz; satış sürecindeki kanuna aykırılıklar ileri sürülür. Uygulamada ileri sürülen başlıca sebepler şunlardır:

• Satış ilanının borçluya veya tapudaki ilgililere hiç ya da usulüne aykırı tebliğ edilmesi,
• Kıymet takdirinin tebliği ve kesinleşmesine ilişkin usulsüzlükler,
• İlanda veya şartnamede malın esaslı niteliklerinin yanlış gösterilmesi,
• İhaleye fesat karıştırılması (teklif vermemek için anlaşma, rakiplerin engellenmesi gibi).

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin incelediği bir dosyada satış ilanı, Tebligat Kanunu m.21'e göre tebliğ edilmiş ama haber verilen komşunun adı yazılmamıştı; Daire tebligatı usulsüz kabul eden ilk derece kararını yerinde bularak ihalenin feshedilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 12. HD, 28.05.2024, E.2024/3297 K.2024/5440, oy birliği).

Muhammen değerin üstünde satışta ihale feshedilir mi?

Evet, artık edilebilir. İhalenin feshini isteyen kişi, usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır (İİK m.134). Yargıtay uzun süre, mal muhammen (tahmini) değerin üzerinde satılmışsa kural olarak zarar olmadığını ve fesih isteminin hukuki yarar yokluğundan reddedileceğini kabul ediyordu.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024'te bu görüşünü değiştirdi: mal muhammen bedelin üzerinde satılmış olsa bile, usulsüzlük malın daha yüksek bedelle satılmasını önlemişse, bundan zarar gören ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararı vardır; mahkeme fesih iddialarının esasını incelemelidir (Yargıtay 12. HD, 15.02.2024, E.2024/689 K.2024/1396, oy birliği). Aynı yaklaşım 28.05.2024 tarihli E.2024/3297 K.2024/5440 sayılı kararda da tekrarlanmıştır.

İhalenin feshi reddedilirse para cezası ne kadar?

İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapar; usulden ret gereken hâllerde duruşmasız karar verebilir. Mahkeme talebi şu üç hâlde reddederse, isteyeni feshi istenen ihale bedelinin %10'una kadar para cezasına mahkûm eder (İİK m.134):

1. Talep hakkı olmayan kişi başvurmuşsa,
2. Borçlu, alacaklı, sicilde kayıtlı ilgili ve sınırlı ayni hak sahibi dışındaki kişi (ör. pey süren katılımcı) talebinden feragat etmişse,
3. Talep esastan reddedilmişse.

Konut finansmanından doğan alacaklar ile TOKİ'nin rehinle güvence altına alınmış alacaklarına ilişkin takiplerde bu oran %20 olarak uygulanır. Ceza "%10'a kadar" olduğundan mahkeme oranı somut olaya göre belirler; ihale bedeli yüksek mallarda tutar ciddi bir yük oluşturabilir.

Teminat veya harç eksik yatırılırsa ne olur?

Pey süren katılımcılar gibi nispi harç ve %5 teminat yatırması gereken kişiler bunları eksik bırakırsa, mahkeme 2 haftalık kesin süre vererek tamamlanmasını ister; süre içinde tamamlanmazsa talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir (İİK m.134/4, 7571 sayılı Kanunla eklenen hüküm). Talep reddedilirse peşin yatırılan harç iade edilmez, kalan harç da talep edenden tahsil edilir. Ret kararının kesinleşmesinden itibaren 1 ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, para cezası 6183 sayılı Kanuna göre tahsil için tahsil dairesine bildirilir ve teminattan tahsil edilebilir.

İhale alıcısı bu süreçte ne yapmalı?

İhalenin feshi istenmiş olsa bile alıcı, satış bedelini nakden ödemek zorundadır: taşınırda artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde (İİK m.118), taşınmazda derhâl veya İİK m.130'a göre verilen süre içinde (İİK m.134). Ödenen bedel bankada nemalandırılır ve fesih şikâyetiyle ilgili karar kesinleşince nemasıyla birlikte hak sahibine ödenir. Taşınır mal ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve sicilde alıcı adına tescil edilmez (İİK m.118/2).

İcradan alınan malın teslim edilemeyeceği veya teslime hazır hâle getirilemeyeceği anlaşılırsa ihale icra müdürü tarafından iptal edilir ve bedel alıcıya geri ödenir (İİK m.134). Malın ilanda gösterilen esaslı niteliklerden farklı çıkması ise, ihaleye pey süren alıcı tarafından, öğrenme tarihinden başlayan 7 günlük süre (ve portal ilanından itibaren 1 yıllık üst sınır) içinde ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir; bu durumda alıcının nispi harç ve %5 teminat yatırması gerekir. Alıcı ihale ile malın mülkiyetini kazanır; taşınmaz başkası tarafından kullanılıyorsa, ihale kesinleşinceye kadar kira veya kullanım bedelinin icra dairesine yatırılmasını isteyebilir.

İhalenin feshi kararına itiraz edilir mi?

Evet. İcra mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (İİK m.363); bölge adliye mahkemesi kararına karşı da kanunda belirtilen parasal sınırı aşan dosyalarda 2 hafta içinde temyiz yolu açıktır (İİK m.364). İhalenin feshi şikâyeti kesinleşmeden tapuya tescil yazısı gönderilmez (İİK m.134 son fıkra).

İhalenin feshi talebi; süre, ehliyet, harç-teminat ve zarar ispatı bakımından küçük bir eksiklikle reddedilip para cezasıyla sonuçlanabilen bir yoldur. Satışa itiraz etmeyi düşünüyorsanız 7 günlük süre dolmadan icra ve iflas hukuku sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.